令和7年1月15日　提出 河内長野 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -18 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 68,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９ ②地積 　(㎡) 127   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ高台の住 宅地域 東4m市道 水道、ガス、下水 滝谷 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    15 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 滝谷駅南西方 1.0km 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。利便性にやや欠けるが、周辺の 地価上昇とともに、当該地域の地価も微増するものと思われる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の河内長野市、富田林市、大阪狭山市の住宅地域。需要者は、圏内の一次取得者層が中 心で、圏外からの転入は少ない。街路条件は劣るが、建築費が高騰する中、総額を抑えた物件購入を指向する層への需 要が増しつつあり、周辺住宅地の地価上昇とともに、当該地域の地価も微増に転じている。需要の中心価格帯は、標準 地と同規模の土地で８００万円から９００万円程度。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性のある取引事例から試算しており、市場性を反映している。一方、収益価格は、標準地の間口、奥 行き、規模では賃貸物件には適さないので、試算しなかった。当該地域は、自己使用目的で個人が取引することを主に 、地価が形成されているので、比準価格の説得力は高い。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [121.2] [102.0] 100 68,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の影響は存するものの、利 便性、街路条件が良い地域は、売買が活発化 し市況が改善している。 画地規模、購入総額が有利に作用し、市況は 回復している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +0.5 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.1 ％  ％