別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
河内長野 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 -15 大阪府 大阪第8 氏名  不動産鑑定士 大西 圭   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  1㎡当たりの価格 67,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
54,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
河内長野市三日市町1061番
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)
高度地区3種


(60,176)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅が多い街道
筋の既成住宅地域
西4.4m市道 水道、下水 三日市町

500m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない。

基準方位 北 4.
4m市道
交通

施設
三日市町駅北方

500m
法令

規制
2住居
(60,176)
高度地区3種

⑤地域要因の将
 来予測
旧高野街道沿いの住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。取引が少ないが、最寄駅徒歩圏に位置し
、比較的利便性の良好な地域であることから、地価は緩やかな上昇で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            67,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線・近鉄南大阪線沿線の住宅地域で、概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。
需要者は地縁を有する一次取得層が中心である。最寄駅が特急停車駅ではない弱さがあるが、旧街道沿いの環境と駅徒
歩圏の利便性を有し、供給があれば需要が見込まれる地域である。当期も取引は少ないが、土地の価格帯は標準地同規
模程度1,000~1,500万円程度が概ねの需要の中心である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
比準価格は、同一駅勢圏の取引事例より求めたもので、市場の実勢が反映されている。一方、最寄駅徒歩圏に位置する
が、賃貸住宅市場が成熟しておらず、経済合理性が認められる賃貸住宅を想定することは現実的ではないと判断される
ことから、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を標準とし、代表標準地との検討、方式適用時の勘案事項
等を総合的に勘案して、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 富田林 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         80,500 円/㎡
[100.7]
100
100
[100.0]
100
[120.0]
[101.0]
100
68,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           67,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
大阪経済は万博への期待、インバウンドの恩
恵がみられる反面、消費の買い控えが顕著で
ある。金融市場の不安定化なども懸念事項で
ある。

地域要因に変動はみられない。地価は緩やか
な上昇に転じている。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.5
交通・接近     +2.7
環境       +14.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+0.3 %  %
3 試算価格算定内訳 河内長野 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 0809

-19
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 西5.1m市道、
北5.1m、
準角地



1低専
建築協定
(40,80)
b 0816

-1
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.8m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種
(60,200)
c 0816

-11
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西8m道路、
南2m、角地




1中専
高度地区2種
(60,200)
d 0804

-13
河内長野市

建付


  
(           ) 
正方形 南9.2m市道、
中間画地




1低専
建築協定
(50,100)
e 0816

-24
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.1m市道
、中間画地




1低専
高度地区1種
建築協定
(40,80)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
72,264  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

70,776 
100
[ 105.1]

67,342 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

68,000 
b (            
69,627  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

67,599 
100
[ 101.1]

66,864 

67,500 
c (            
61,200  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

59,417 
100
[  87.4]

67,983 

68,700 
d (            
49,416  
100
[ 100.0]
[  99.7]
100
100
[  92.0]
100
[ 104.0]

51,492 
100
[  77.5]

66,441 

67,100 
e (            
54,217  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

53,627 
100
[  79.1]

67,796 

68,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -4.5 環境      +9.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -1.4 環境      +1.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +4.5 交通・接近   -2.7 環境     -14.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   -3.3 環境     -24.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -3.3 環境     -19.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      67,800 円/㎡]  



河内長野 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地等内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最寄駅徒歩圏内であるが、自己使用の住宅が多く、賃貸市場が未成熟であるため、適正な賃料水準の把握が困難
である。また、地積規模がやや小さく、賃貸用建物を想定することは現実的ではないことから、収益還元法は非
適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 河内長野 -15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  河内長野市三日市町1061番
1224000130963-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
河内長野 -15 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
河内長野 -15 大阪府 大阪第8 氏名  不動産鑑定士 野村 和雄   TEL.
鑑定評価額 13,400,000 円  1㎡当たりの価格 67,600 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
54,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
河内長野市三日市町1061番
②地積
 (㎡)
198  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
2住居
(60,200)

(その他)
高度地区3種


(60,176)

1:1.2
住宅

W2
一般住宅が多い街道
筋の既成住宅地域
西4.4m市道 水道、下水 三日市町

500m
(2)



①範囲 東    50 m、西    50 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    13.0 m、奥行 約    15.0 m、規模         200 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.4
m市道
交通

施設
三日市町駅北方

500m
法令

規制
2住居
(60,176)
高度地区3種

⑤地域要因の将
 来予測
街道沿いに一般住宅が多い住宅地域であり、特段の地域要因変動が認められず、当分の間現状を維持すると予測
する。最寄駅徒歩圏内に存する等需要は安定的であり、地価は概ね横這い基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +1.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            67,600 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、河内長野市及び周辺市の近鉄長野線及び南海高野線沿線の住宅地域。需要者の中心は、河内長野市内に
地縁性を有する自己使用目的の一次取得者層等である。最寄駅徒歩圏内に存する等により需要は安定的に推移しており
、地価は概ね横這い基調である。中心価格帯は、対象標準地と同規模程度の土地で1,300~1,400万円程度で
ある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
最寄駅徒歩圏内であるが自己使用目的の住宅需要が大半であり、賃貸市場は未成熟であることを考慮して、収益還元法
の適用を断念した。したがって、居住快適性等を重視する自己使用目的を中心とする市場の実態を反映した現実的な価
格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 富田林 -13                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地       0.0
[前年代表標準地等の価格]
         80,500 円/㎡
[100.7]
100
100
[100.0]
100
[121.1]
[101.0]
100
67,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           67,600 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
緩やかながら景気が回復していることを背景
に、居住環境や利便性等を反映して地価は微
増、横這い、微減と多様である。


街道沿いに一般住宅が多い住宅地域であり、
最寄駅徒歩圏内に存する等需要は安定的であ
り、地価は概ね横這い基調である。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路        +2.5
交通・接近     +2.7
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 河内長野 -15 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 0804

-4
河内長野市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西8.9m国道、
南5.2m、
北0.9m、
三方路


2住居
高度地区3種
(70,200)
b 0804

-22
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.7m道路、
中間画地




2中専
高度地区2種
(60,200)
c 0816

-1
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南西5.8m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種
(60,200)
d 0816

-9
河内長野市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南6.6m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(60,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
90,832  
100
[ 100.0]
[ 101.2]
100
100
[   /  ]
100
[  95.3]

96,455 
100
[ 144.1]

66,936 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +1.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 101.0]
     100

67,600 
b (            
44,023  
100
[ 100.0]
[  99.9]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

42,287 
100
[  63.8]

66,281 

66,900 
c (            
69,627  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 103.0]

67,599 
100
[ 101.1]

66,864 

67,500 
d (            
62,905  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

60,486 
100
[  89.2]

67,809 

68,500 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.13 
街路     -11.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.5 交通・接近   +1.9 環境     +34.0
画地      +7.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -3.3 環境     -35.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.5 交通・接近   -1.4 環境      +1.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.5 交通・接近   -3.3 環境     -10.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      67,600 円/㎡]  



河内長野 -15 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
最寄駅徒歩圏内の住宅地域であるが、自己使用目的の住宅需要が大半で、賃貸市場が未成熟なため賃料水準等の
把握が困難である。したがって、賃貸に供するには現実性に乏しいため、収益還元法は非適用とした。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 河内長野 -15 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  河内長野市三日市町1061番
1224000130963-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考