令和7年1月15日　提出 河内長野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -11 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松本　智子   TEL.

鑑定評価額 8,260,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 53,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市西之山町１１０６番２８ ｢西之山町２６－７｣ ②地積 　(㎡) 121   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ高台の住宅地 域 南東6m市道 水道、ガス、下水 千代田 1.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 千代田駅南西方 1.8km 法令 規制 ２中専 (60,200) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として現状を維持すると予測する。高台に開発された住宅地で交通利便性は 劣るものの、各種利便施設には接近性を有しており、需給は概ね安定的で地価は横這いで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線・近鉄長野線沿線の河内長野市を中心に、隣接する富田林市や大阪狭山市等の小規模戸建住 宅地域である。主な需要者は地縁を有する一次取得者層である。バス圏の高台に存するものの、近くの国道沿いにはス ―パーや飲食店が連担すること等から日常生活は概ね利便で、一定の需要は認められ地価は横這い傾向にある。需要の 中心となる価格帯は、標準規模の土地約１２０㎡で８５０万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 バス圏の高台に存する小規模戸建住宅地域で、周辺に収益物件は殆ど無く、標準宅地規模では投資採算性に見合う共同 住宅の建築は非現実的である為、収益還元法の適用は断念した。一方、比準価格は、信頼性の高い取引事例に基づく市 場の実態を反映した価格で、自己使用目的の需要者は取引価格を重視して意思決定をすることが一般的であることから 、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [122.9] [103.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 河内長野市の人口減少率と高齢化率は全国平 均を上回っている。住宅地の地価は、一部の 地域を除いて概ね横這いないし微減傾向にあ る。 戸建住宅地域として成熟しており、地域に特 段の変動要因はない。需給は均衡しており、 地価は概ね横這い傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.5 交通・接近　　　  +3.1 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％