令和7年1月15日　提出 河内長野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -8 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 92,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 72,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市本多町８２６番４ ｢本多町２－５６｣ ②地積 　(㎡) 206   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) （その他） 高度地区3種 台形 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中小規模住宅の中に 店舗等が混在する住 宅地域 北5.7m市道、東側道 水道、ガス、下水 河内長野 980m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北５．７ ｍ市道 交通 施設 河内長野駅北西方 980m 法令 規制 ２住居 (60,200) 高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 公共施設、店舗等から徒歩圏に位置する生活利便性が良好な住宅地域であり、今後も現状のまま推移するものと 予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     92,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線沿線で、概ね河内長野市及びその隣接市の住宅地域である。需要者は同一需給圏 内の一次取得者層が中心である。概ね最寄駅から徒歩圏内で、公共施設、店舗等の日常利用が可能な地域で、利便性が 良好であることから需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移している。標準地と同規模程度の画地で１，９００万円前後 が需要の中心的な価格帯である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用の戸建住宅を中心とする住宅地域にあり、比準価格は代替競争関係が認められる住宅地の事例より求めたもの で規範性が認められる。対象標準地の画地規模では投資採算性のある賃貸住宅を建設して賃貸することは現実的ではな いため、収益還元法は非適用とした。以上より、市場性を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ 、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 89.1] [101.0] 100 91,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     90,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の影響で依然需要は強くはないが 、主要駅徒歩圏の地域を中心に当市の市況は やや回復傾向で、立地条件による二極化が見 られる。 地域要因に大きな変動は見られない。地価は 上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.4 環境　　　　　　 -13.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％