令和7年1月15日　提出 河内長野 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -7 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　小林　康之   TEL.

鑑定評価額 21,800,000 円  １㎡当たりの価格 62,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市楠町東１８４９番３ ②地積 　(㎡) 347   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） 高度地区2種 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い、古くからの既成 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 千代田 600m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 千代田駅北西方 600m 法令 規制 ２中専 (60,160) 高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動はなく、戸建住宅地として熟成しており、現状のまま推移する。周辺地域の地価上昇とともに、 当該地域の地価も微増に転じている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線沿線の河内長野市、富田林市を中心とする住宅地域。需要者は、圏内の一次取得者層もしく は買い替え層であるが、圏外からの転入は少ない。古い町並みが残るなど、外部からの転入を阻む要因も存するが、駅 徒歩圏内に位置し日用品を販売する店舗に近いなど、その利便性が見直され地価は微増に転じている。中心価格帯は、 近隣地域及びその周辺地域で取引が少なく、規模も様々なので判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、代替性のある取引事例から試算しており、説得力がある。一方、収益価格は、標準地を含む近隣地域が自 己使用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため、試算しなかった。当該地域は、居住目的で取引されるこ とが想定されるので、取引価格への依存度は高い。以上より、鑑定評価額は、比準価格を採用し、代表標準地との検討 を踏まえ、上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [134.5] [104.0] 100 62,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     62,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少、高齢化の影響は存するものの、利 便性、街路条件が良い地域は、売買が活発化 し市況が改善している。 千代田駅を軸とする河内長野市北部の住宅地 の価格は、上昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -0.6 環境　　　　　　 +32.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.5 ％  ％