令和7年1月15日　提出 河内長野 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -3 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　大西　圭   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 18,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市日野５１３番１外 ②地積 　(㎡) 552   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 東5m市道 水道、下水 河内長野 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 河内長野駅南西方 4.8km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域の農家住宅地域であり、今後も現状のまま推移すると予測する。高齢化が進んでおり、地域の変 化などもみられず、地価は下落が続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は南海高野線及び近鉄長野線沿線の市街化調整区域内の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市 等の圏域である。需要者は地縁を有する購入者が中心で、転入はほぼ見られない。通勤等の利便性に劣り、変化に乏し い市街化調整区域であり、地価は下落が続いている。画地の需要・供給ともに少なく、中心価格帯は把握できない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内の農家住宅地域であり、周辺に市場性が機能していると認められる賃貸事例もみられないことから、 収益還元法は非適用とした。従って本件では、同一需給圏内の市街化調整区域の取引事例を基に試算された比準価格を 標準とし、代表標準地価格との検討、方式適用時の勘案事項等を総合的に勘案の上、上記の通り鑑定評価額を決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　大阪狭山 -12               　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,800 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [101.0] 100 [184.8] [100.0] 100 18,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪経済は万博への期待、インバウンドの恩 恵がみられる反面、消費の買い控えが顕著で ある。金融市場の不安定化なども懸念事項で ある。 地域要因に変動はみられない。土砂災害警戒 区域にも含まれ、地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +6.4 環境　　　　　　 +72.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％