令和7年1月15日　提出 河内長野 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   河内長野 -1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　川久保　肇   TEL.

鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 47,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 河内長野市大師町８５番３７１ ｢大師町１７－３｣ ②地積 　(㎡) 271   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 建築協定 1.2:1 住宅 ＬＳ2 中規模住宅が多い傾 斜のある丘陵地の住 宅地域 東5.7m市道 水道、ガス、下水 河内長野 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　５． ７ｍ市道 交通 施設 河内長野駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (50,100) 建築協定 ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した戸建住宅地として、現状のまま推移するものと予測する。地勢的にやや勾配がきつい開発住宅団地で、 下落率は縮小傾向だが、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、南海高野線・近鉄長野線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域である。需 要者は前記市内に地縁を有する一次取得者層等が中心である。駅徒歩圏外の開発住宅団地で、住宅地として熟成してい るが、地勢に高低差がある地域のため需要はやや弱い。下落率は縮小傾向だが、地価はまだ下落している。土地は規模 にもよるが、１３００万円前後の物件が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自用目的での取引が支配的な戸建住宅地域で賃貸物件が殆ど見られない地域である。賃貸市場が形成されていないので 、収益還元法の適用は断念した。よって市場の需給価格を通じて居住の快適性・利便性を反映し得た比準価格を標準と し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [175.2] [102.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少等の影響で依然需要は強くはないが 、主要駅徒歩圏の地域を中心に当市の市況は やや回復傾向で、立地条件による二極化が見 られる。 特筆すべき変動要因は認められない。高低差 がある戸建住宅地であり、下落率は縮小傾向 にあるものの、地価は下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +1.1 環境　　　　　　 +75.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％