令和7年1月15日　提出 寝屋川 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -27 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　杉若　浩孝   TEL.

鑑定評価額 7,980,000 円  １㎡当たりの価格 105,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 83,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市葛原１丁目２３３番５１ ｢葛原１－１２－６｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.2 住宅 ＬＳ3 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4.2m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．２ ｍ市道 交通 施設 寝屋川市駅北西方 1.9km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 特段の変動要因はなく、概ね現状のまま推移するものと予測する。市内の西部に位置し、駅接近性に劣るものの 、沿道型店舗への接近性は良好であり、景気回復を背景に、地価は若干上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、寝屋川市西部における住宅地域と判定する。中心となる需要者は、地縁的選好性を有するファミリー層 であり、利便性や総額が重視される。近隣地域は、幹線道路である府道京都守口線の背後に位置し、沿道型店舗への接 近性は良好である。一方、当該府道沿いには事業所等も散見され、その背後の住宅地域は人気の高いエリアとは言い難 い。需要の中心となる価格帯は、土地２５坪程度の新築戸建住宅で総額３千万円台前半までの水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例に基づき試算したものであり、市場性を反映した価格である。一方、近隣地域は 小規模戸建住宅が建ち並ぶ駅徒歩圏外の住宅地域であり、取引される場合には自己利用目的が中心となる。戸建住宅の 賃貸市場も未成熟である。よって、賃貸住宅の建築想定は妥当性に欠けるものと判断し、収益還元法の適用は断念した 。以上から、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [149.1] [102.0] 100 105,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    104,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気の回復傾向が持続していることや、周辺 市域における不動産市況が堅調であることを 受け、寝屋川市でも不動産市況は総じて堅調 である。 特段の変動要因はない。周辺に店舗等が存し 、相応の利便性が認められる。総額面で割安 感があり、需給の改善を受け、地価はやや上 昇している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +42.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％