令和7年1月15日　提出 寝屋川 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -19 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　草部　充範   TEL.

鑑定評価額 16,100,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市香里西之町４８７番２２ ｢香里西之町１４－６｣ ②地積 　(㎡) 113   (         17)  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,160) 1:1.2 住宅 Ｗ3 小規模一般住宅を中 心とする住宅地域 南4m私道 水道、ガス、下水 香里園 880m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ　 私道 交通 施設 香里園駅北西方 880m 法令 規制 ２住居 (70,160) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 香里園駅から徒歩圏内にある、小規模一般住宅を中心とする住宅地域。居住快適性や生活利便性は良好である。 香里園駅周辺エリアとして需要は底堅く、地価は上昇傾向で推移していくと推察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線、ＪＲ片町線沿線の寝屋川市とその周辺市域に存する戸建住宅地域である。主たる需要者は、 寝屋川市と周辺市域等に居住するエンドユーザーである。最寄駅の香里園駅から徒歩圏内に存し、生活利便性や居住快 適性も良好であることから需要は底堅く、地価動向は上昇傾向にある。市場の取引価格帯としては、対象標準地と同程 度の規模の新築住宅で総額で３，５００万円程度から４，０００万円台前半となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は熟成した住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する信 頼度の高い取引事例から試算した実証的な価格である。一方、賃貸住宅の建築に際しては、画地が小規模であり、法規 制や建築コスト面等から経済合理性に欠けるため、収益還元法の適用は断念した。よって、本件では市場性が反映され た比準価格を標準に、代表標準地及び前年標準地価格との関連も検討しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [ 96.0] [104.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 寝屋川市の人口は継続して減少傾向にある。 一方、世帯数は微増傾向で推移している。住 宅地の取引価格はほぼ横這いで推移している 。 最寄駅から徒歩圏内の住宅地域。香里園駅周 辺エリアとして需要は底堅い。地域要因に変 動はない。地価は上昇傾向。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +5.0 ％  ％