令和7年1月15日　提出 寝屋川 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   寝屋川 -14 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　内藤　信之   TEL.

鑑定評価額 9,550,000 円  １㎡当たりの価格 124,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 98,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 寝屋川市楠根南町９３８番５７ ｢楠根南町３－９｣ ②地積 　(㎡) 77   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:2.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市 1.9km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西   110 ｍ、南    20 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ　市道　 交通 施設 寝屋川市駅南東方 1.9km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 　小規模一般住宅地域として成熟しており、格別の変動要因も認められない。また、鉄道最寄駅からの接近性は やや劣るが需給は均衡しており、地価は横ばいないしやや上昇傾向と予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    124,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需要圏は、京阪本線又はＪＲ片町線の沿線を利用圏域とする小規模一般住宅地域等と判断される。主たる需要者 は寝屋川市及び周辺市が生活圏の中堅所得者層である。当地域は駅接近性がやや劣る住宅地域であるものの、景気動向 等の影響から需給は均衡してきており、地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向にある。市場の取引価格帯としては、対 象標準地と同規模の土地で１０００万円程度、新築戸建住宅で３０００万円台前半であると把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　対象標準地は自己居住用の小規模一般住宅地域に存し、画地規模が比較的小さいことから共同住宅の想定は非現実的 であり、更に、賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。一方、居住の快適性に重点を置いた自用目的 の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市 場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　寝屋川 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    152,000 円／㎡ [103.3] 100 100 [102.0] 100 [129.2] [104.0] 100 124,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    123,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 海外景気の下振れによるリスク、物価上昇や 金融資本市場の変動等の影響に注意が必要で あるものの、景気は緩やかな回復傾向にある 。 地域要因に特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.8 ％  ％