別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
寝屋川 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
寝屋川 -12 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 内藤 信之   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  1㎡当たりの価格 156,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
120,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
寝屋川市木田町1105番15
「木田町28-14」
②地積
 (㎡)
65  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,188)

1.5:1
住宅

W3
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北4.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市

600m
(2)



①範囲 東    40 m、西    15 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約     7.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.7
m市道
交通

施設
寝屋川市駅南方

600m
法令

規制
1住居
(70,188)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
 小規模一般住宅地域であり、暫くは現況程度の住環境等で推移するものと予測される。鉄道駅への接近性は良
好であるため需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           156,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性  同一需要圏は、京阪本線沿線を利用圏域とする小規模一般住宅地域等と判断される。主たる需要者は寝屋川市及び周
辺市が生活圏の中堅所得者層である。当地域は良好な駅接近性及び生活利便性を有していることから、需要は堅調に推
移している。市場の取引価格帯としては、対象標準地と同規模の土地で約1000万円強、新築戸建住宅で3000万
円前後であると把握される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
 対象標準地は自己居住用の小規模一般住宅地域に存し、画地規模が比較的小さいことから共同住宅の想定は非現実的
であり、また、賃貸市場も未成熟であるため収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的
の取引が中心となっており、実際の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では市
場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 寝屋川 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        152,000 円/㎡
[103.3]
100
100
[102.0]
100
[ 98.9]
[100.0]
100
156,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          151,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
海外景気の下振れによるリスク、物価上昇や
金融資本市場の変動等の影響に注意が必要で
あるものの、景気は緩やかな回復傾向にある


価格に影響を及ぼすような地域要因の大きな
変動はない。



個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境        +3.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+3.3 %  %
3 試算価格算定内訳 寝屋川 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 910

-8
寝屋川市

建付


  
(           ) 
長方形 西4.7m私道、
中間画地




1住居

(70,188)
b 912

-423
寝屋川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.2m私道、
中間画地




1住居

(70,200)
c 910

-20
寝屋川市

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1住居

(70,160)
d 912

-232
寝屋川市

底地


  
(           ) 
不整形 東6m市道、
中間画地




1住居

(70,200)
e 912

-217
寝屋川市

建付


  
(           ) 
長方形 南4m私道、
中間画地




1住居

(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
128,112  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

132,298 
100
[  85.0]

155,645 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

156,000 
b (            
145,767  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

151,060 
100
[  95.0]

159,011 

159,000 
c (            
97,847  
100
[  75.0]
[ 102.6]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.0]

147,255 
100
[  94.1]

156,488 

156,000 
d (      40,834
102,085  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[   /  ]
100
[  82.6]

128,904 
100
[  90.9]

141,809 

142,000 
e (            
158,204  
100
[ 100.0]
[ 104.3]
100
100
[ 100.0]
100
[ 104.0]

158,660 
100
[  97.0]

163,567 

164,000 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近    0.0 環境     -15.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 売急ぎ

%/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -5.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     -10.0
画地     -17.4 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -1.0 環境       0.0
画地      +4.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     156,000 円/㎡]  



寝屋川 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
自己居住目的の小規模一般住宅地域であり、画地規模等を考慮すると事業採算性を有する賃貸住宅の想定は困難
である。また、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 寝屋川 -12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  寝屋川市木田町1105番15
1215000061847-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
寝屋川 -12 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
寝屋川 -12 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 大久保 隆行   TEL.
鑑定評価額 10,200,000 円  1㎡当たりの価格 157,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
120,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
寝屋川市木田町1105番15
「木田町28-14」
②地積
 (㎡)
65  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1住居
(60,200)
準防

(その他)



(70,188)

1.5:1
住宅

W3
小規模一般住宅が建
ち並ぶ住宅地域
北4.7m市道 水道、ガス、下水 寝屋川市

600m
(2)



①範囲 東    40 m、西    15 m、南    20 m、北    20 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    10.0 m、奥行 約     7.0 m、規模          70 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.7
m市道
交通

施設
寝屋川市駅南方

600m
法令

規制
1住居
(70,188)
準防 

⑤地域要因の将
 来予測
小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価
水準については、駅徒歩圏内の住宅地域のため、需要は堅調で、上昇傾向が引き続き継続するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                 0.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           157,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね寝屋川市及び枚方市を中心とする圏域。需要者は、寝屋川市及び枚方
市内の京阪本線沿線の居住者が中心である。寝屋川市駅徒歩圏内の平坦な住宅地域であることから、需要は堅調で、地
価は上昇傾向で推移している。類似地域における新築戸建住宅の取引の中心は、敷地20坪程度で3,000万円前後
である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となってい
る。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した
実証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した
。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 寝屋川 -11                  ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +2.0
[前年代表標準地等の価格]
        152,000 円/㎡
[103.3]
100
100
[102.0]
100
[ 97.9]
[100.0]
100
157,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          151,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
寝屋川市内の利便性や住環境が良好な住宅地
域を中心に需要は引き続き堅調で、当市全体
の住宅地価の上昇率は緩やかな拡大傾向にあ
る。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅徒歩圏
内の利便性が高い住宅地域であることから、
需要は底堅く、地価は昨年並みの上昇幅で推
移している。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     -4.0
環境        +2.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+4.0 %  %
3 試算価格算定内訳 寝屋川 -12 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 902

-251
寝屋川市

建付


  
(           ) 
長方形 北4m市道、
中間画地




2中専
高度地区2種
(70,160)
b 912

-423
寝屋川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 南5.2m私道、
中間画地




1住居

(70,200)
c 902

-1
寝屋川市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4m私道、
東3.5m、角地




2住居
地区計画等
(80,160)
d 910

-20
寝屋川市

建付


  
(           ) 
長方形 西4m私道、
中間画地




1住居

(70,160)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
174,873  
100
[ 100.0]
[ 102.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

179,769 
100
[ 113.5]

158,387 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

158,000 
b (            
145,767  
100
[ 100.0]
[ 105.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.9]

151,060 
100
[  97.0]

155,732 

156,000 
c (            
154,639  
100
[ 100.0]
[ 103.3]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.9]

166,572 
100
[ 107.1]

155,529 

156,000 
d (            
97,847  
100
[  75.0]
[ 102.6]
100
100
[  90.0]
100
[ 101.0]

147,255 
100
[  96.0]

153,391 

153,000 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.28 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -3.0 環境     +17.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +1.0 環境      -3.0
画地      +1.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +2.0 環境      +5.0
画地      -4.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 売急ぎ

%/月  
+0.33 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境      -3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     157,000 円/㎡]  



寝屋川 -12 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は自己居住が前提の小規模一般住宅地域であり、戸建賃貸市場が発達していない。また、その画地条件
から、経済合理的な規模の共同住宅の建築想定が困難であり、加えて、収益物件を建築する目的で更地を購入し
ようとする需要者は殆どないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 寝屋川 -12 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  寝屋川市木田町1105番15
1215000061847-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考