令和7年1月15日　提出 富田林 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 5-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 21,100,000 円  １㎡当たりの価格 139,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市常盤町２１２番１４ ｢常盤町１１－４｣ ②地積 　(㎡) 152   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 近商 (80,300) 準防 （その他） (90,300) 台形 1:1 店舗兼住宅 Ｓ4 中層の店舗、事務所 ビルが建ち並ぶ商業 地域 北西12.5m国道 水道、ガス、下水 富田林西口 80m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 ４階建程度の店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 １２．５ｍ国道 交通 施設 富田林西口駅東方 80m 法令 規制 近商 (90,300) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 国道沿いに中層の店舗事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であり、変動要因は特になく、当面は現状を維持するも のと予測する。用途多様性を有する商業地の需給は安定しており、地価はしばらくは強含みの傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 ４階建程度の店舗兼住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     88,800 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市やその周辺市等における商業地域を中心とした圏域である。主な需要者は店舗付共同住宅、店 舗事業所等の所有を目論む投資目的又は自用目的の地元事業者、併用住宅等の所有を目論む個人等が想定される。国道 沿道で、駅近かつ市役所至近に位置し、一定の繁華性を維持している。商業地の取引は個別性が強く、需要の中心価格 帯は把握しがたいが、地価水準は坪４５～５０万円程度が一つの目安とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は広域的に採用した商業地域の取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている。 一方、収益価格は低位に試算されたが、賃貸市場の規模が小さく、自用目的の取引も想定しうるなか、必ずしも地価相 応の賃料水準が形成されていないことも一因と考えられる。以上より、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格は参 考に留めて、類似の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    135,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　富田林 5-1                 　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    137,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の商業地は繁華性や集積性の高まり は特に認められないが、需給均衡が継続して おり、潜在需要は強く、地価は総じて強含み である。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.0 ％ +1.5 ％