別記様式第二 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 富田林 3-1　宅地見込地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 3-1 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　南　俊二   TEL.

鑑定評価額 8,850,000 円  １㎡当たりの価格 30,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 特定路線価 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 富田林市喜志町２丁目７９４番 ②地積(㎡) 290  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 1:2 雑種地 周辺が宅地化しつつある熟成度のやや高い地域 喜志 650m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   20 ｍ、西   20 ｍ、南    5 ｍ、北   30 ｍ ②標準的使用 雑種地、林地等 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   25.0 ｍ、奥行　約　　   40.0 ｍ、規模　　      1,000 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 地域の周辺では緩やかに宅地 化が進んでいる。 道 路 対象標準地と同じ 交通 施設 喜志駅東方 650m 法令 規制 １住居 準防  ⑤地域要因の 　将来予測 　駅徒歩圏で緩やかに宅地化が進む地域。周辺の宅地化の状況より、今後も標準的な小規模戸建住宅地へ転換す ると判断。熟成度の高い宅地見込地として推移しつつも、地価は現在の需給状況より、まだ横ばい基調にある。 (3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地 　の個別的要 　因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　     30,500 円／㎡ 控除法 控除後価格　　　　     18,900 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は近鉄長野線、南海高野線沿線で、主に富田林市を中心に周辺市町における熟成度の高い宅地見込地地域を 含む圏域である。需要者の中心は地元の不動産業者や建売開発業者。周辺では散発的に宅地開発も見られ、需要は戻り つつあるがまだ弱い。加えて規模や立地条件等による開発業者の選好性等により大きく需給も変動する。したがって本 件のような宅地見込地は、立地条件や画地規模及び開発難易度等による個別性が強く、その中心価格帯の把握は困難。 (7)試算価格の調整 　 ・検証及び鑑定 　 評価額の決定の 　 理由 比準価格は、同一需給圏内の開発素地の取引事例を収集選択して比準したものであり、市場性を反映した実証的な価格 で説得力を有する。他方、控除法を適用した控除後価格は、開発業者の事業採算性に基づく価格で、想定要素が多く、 かつその想定内容によっては大きく変動する性質を有し、相対的信頼性も劣る。よって市場の需給価格を適正に反映し 得た実証性のある比準価格を重視し、控除法による控除後価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 画地　　　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他　　　　　　　　        [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100              イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     30,500 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 　地域の高齢化や人口増減等の程度に加え、建築コ スト増等の物価上昇による土地建物総額の上昇も、 不動産需給に影響を及ぼしている。 　駅徒歩圏内にあり、一定の需要は認められる地域 だが、最近の建築費や人件費の上昇等から、近時の 新規開発は慎重で、地価も、横ばい状態にある。 　個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　        環境　　　　　　　　　        宅地造成　　　　　　　        行政　　　　　　　　　        その他