令和7年1月15日　提出 富田林 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -26 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　松山　尚弘   TEL.

鑑定評価額 9,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市東板持町３丁目５０１番１３２ ｢東板持町３－１５－２７｣ ②地積 　(㎡) 210   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の住宅地域 北西4.5m市道 水道、ガス、下水 富田林 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       215 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北　４． ５ｍ市道 交通 施設 富田林駅南東方 2.4km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現状を維持するものと予測する。古くに開発され た丘陵地上の住宅団地で、街路幅員が狭く駅接近性が劣るため、地価は緩やかな下落傾向が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、富田林市を中心に隣接する河南町などにおける近鉄長野線沿線の住宅地域である。需要者は地縁を有す る一次取得者層が中心である。交通利便性が劣るほか、団地内の街路幅員が狭いため、需要者の選好性はやや低く、地 価は下落傾向が続いている。需要の中心価格帯は同規模程度の土地で１，０００万円程度、新築戸建で２０００万台後 半～３，０００万円前後程度の水準である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は石川以東の住宅団地等における取引事例に基づき試算されており、市場性を反映した価格が求められている 。一方、自用目的の取引が主体の戸建住宅地域であり、賃貸市場も未成熟であるため、収益還元法の適用は断念した。 以上より、代表標準地との検討を踏まえ、市場実態を反映した比準価格をもって、鑑定評価額を以下のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [185.3] [101.0] 100 44,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市は人口減と高齢化が進むなか、住環 境等が優れる地域の地価は安定又は上昇、駅 遠や石川以東は緩やかな下落傾向が続き、二 極化がみられる。 対象標準地の価格に影響を及ぼすような地域 要因の変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +6.5 環境　　　　　　 +74.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％