令和7年1月15日　提出 富田林 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -15 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　和田　浩   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 69,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市富田林町１１１番 ｢富田林町１３－３｣ ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 伝統建物保存地区 (70,160) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 富田林 480m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 富田林駅南方 480m 法令 規制 １住居 (70,160) 準防  伝統建物保存地区 ⑤地域要因の将 　来予測 伝統的建造物群保存地区の指定を受ける既成住宅地。町家の店舗等への転用も散見されるが、地域要因は今後も 現状維持と推測する。交通接近性や住環境の観点から、地価は横ばい乃至やや上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 近鉄長野線各駅を最寄り駅とする富田林市及び隣接地域に存する既成住宅地域の圏域が同一需給圏。需要者は伝統的な 建物による住環境を選好する自用目的の一次、二次取得者層が中心と想定され、地縁性を有する者の需要が多く、他地 域からの転入はそれほどないものと推測される。住環境等から潜在的な需要はあるものと推測されるが、実際の取引に は結びついておらず取引は散発的。市場の中心価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で１，６００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地を含む周辺地域は、伝統的建造物群保存地区の指定を受ける自用の戸建住宅地域であり、収益物件の新築の想定 は困難であり、加えて、賃貸市場は未成熟である事から収益還元法は適用できなかった。実際の取引市場では、類似物 件の実際の取引価格との比較や住環境を中心に意思決定がなされるのが通常である事から、本件においては、代表標準 地との均衡に留意のうえ、規範性のある取引事例に基づく比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富田林 -13                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     80,500 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [ 92.3] [100.0] 100 87,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     86,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内不動産市場は高齢化や人口減少はあるも のの、良好な市況を背景に全般的に横這い乃 至微増であり、一部利便性に劣る地域は微減 で推移している。 古くからの既存の住宅地域で地域要因に変動 は見られない。地価は横ばい乃至微増傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.5 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.7 ％  ％