令和7年1月15日　提出 富田林 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   富田林 -12 大阪府 大阪第８ 氏名  不動産鑑定士　横崎　博一   TEL.

鑑定評価額 18,100,000 円  １㎡当たりの価格 58,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 富田林市南旭ケ丘町２６０４番２３１ ｢南旭ケ丘町７－８｣ ②地積 　(㎡) 311   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 喜志 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北４．５ ｍ市道 交通 施設 喜志駅南西方 1.6km 法令 規制 １低専 (50,100) ⑤地域要因の将 　来予測 中規模戸建住宅団地として熟成しており、地域要因は当面は現状を維持するものと予測される。最寄駅からやや 距離があるものの、住環境は良好であり、地価は横ばいから微増傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     58,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、近鉄長野線、近鉄南大阪線並びに南海高野線各駅を最寄駅とする、富田林市を中心とした住宅地 域の範囲。主な需要者は、自用の居宅の取得を目的とする一次取得者層で、地縁性を有する者が中心で他地域からの転 入は少ない。需給は散発的であるが、地価は横ばいから微増傾向で推移していると推定される。取引市場の中心価格帯 は、取引件数が少なく把握しづらいが、標準地と同程度の規模の土地で１，８００万円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地の主な需要者は自用の居宅の取得を目的としており、居住環境や類似する物件の実際の取引価格との比較により 取引の意思決定をおこなうものと判断される。また、標準地は戸建住宅団地に位置しており、用途地域による制限や適 正な賃料の把握ができないこと等を勘案すると、収益価格の適用は困難である。したがって本件では、市場の実態を反 映する比準価格を標準とし、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　河内長野 -4                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     82,300 円／㎡ [100.2] 100 100 [101.0] 100 [145.7] [104.0] 100 58,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     57,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 富田林市の住宅地の地価は回復傾向にあるも のの、交通接近条件や住環境等の選好性に劣 る地域はいまだ下落傾向にあり、二極化が続 いている。 丘陵地に開発された中規模住宅団地としての 地域要因には、特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.3 環境　　　　　　 +41.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.3 ％  ％