令和7年1月15日　提出 泉佐野 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 9-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 38,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市下瓦屋５丁目２８９６番１４ ②地積 　(㎡) 959   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中小規模工場、倉庫 等が建ち並ぶ工業地 域 南東10.3m市道、南西側道 水道、下水 鶴原 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    50 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫の敷地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １０．３ｍ市道、角 地 交通 施設 鶴原駅西方 1.1km 法令 規制 工業 (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する。 地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 倉庫、工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     38,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は泉佐野市を中心とする泉州地域及び大阪府南部における工業地域である。需要者の中心は製造業又は物流 に関する事業を営む目的で不動産を取得する中小規模の一般法人等である。物流施設を中心に工業地の需要は堅調であ り、当該地域の地価は上昇傾向で推移している。工業地の土地の取引件数が少なく、画地規模も異なるため、取引の中 心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺地域は中小規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。内陸型工業団地であり、工場・倉庫等の賃 貸市場がないか或いはあっても未成熟と判断されるため、収益還元法は非適用とした。本件においては、同一需給圏内 の取引事例より試算され、工業地における市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑 定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 9-2                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     36,500 円／㎡ [103.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.8] [100.0] 100 38,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は一部に弱い動きがみられるものの緩や かに持ち直しており、設備投資は増加してい る。物価上昇、人手不足等の動向に注視が必 要である。 地域要因に変動はなく、物流関連施設の需要 が堅調であることから、地価は上昇傾向にあ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　  -2.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％