別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
泉佐野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　中井　英司   TEL.
鑑定評価額 90,500,000 円  １㎡当たりの価格 77,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
｢羽倉崎１－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 物販店、飲食店等が
多い路線商業地域
 南東13.8m府道、南西側道 水道、ガス、下水 羽倉崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 沿道サービス型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 標準地には個別的に側道から
公共下水が引き込まれている
が近隣地域にはない。		 街

路		 １３．８ｍ府道南西
側道		 交通

施設		 羽倉崎駅北方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
供給処理施設の状態　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね南泉州地域を中心とする路線商業地域。需要者は全国展開の飲食業や小売業を営む事業者が中心とな
る。周辺では、自動車の通行量も多く店舗が集積しており、路線商業地域としての需給関係は相対的に安定している。
取引価格には立地条件による少しの差異で幅が見られ、中心となる価格は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では賃貸店舗が見られるものの、建物の規模・構造等ほか契約内容でも個別性が強く、地域の標準的な賃料水
準や経費率の把握は困難であることから、収益価格の規範性は劣るものと判断する。以上から、比準価格を標準とし収
益価格は参考にとどめ、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [104.0]
100		 77,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少及び高齢化率に特に大きな変化は
ないが、一部地域で需給動向は強含みの傾向
が継続している。


路線商業型の店舗需要の強い地域で、需給関
係は堅調である。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０６

-111		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m府道、
中間画地
準工

(60,200)
b ７０５

-5		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西24m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ７０１

-17		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東9m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ７０２

-106		 泉南郡熊取町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
e ７０３

-119		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m府道、
西3m、北2m、
三方路
近商

(90,300)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,273  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
78,400 		 100
[ 105.0]
74,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   +2.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
77,700 
b (　           ) 
91,973  		 100
[ 115.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,696 		 100
[ 108.0]
74,719 
77,700 
c (　           ) 
80,123  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
82,601 		 100
[ 111.0]
74,415 
77,400 
d (　           ) 
70,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,803 		 100
[  95.2]
74,373 
77,300 
e (　           ) 
75,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
72,806 		 100
[  97.6]
74,596 
77,600 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 隣地買収

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +11.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,600 円／㎡]  



泉佐野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,812,342 
2,476,420 
10,335,922 
6,917,160 
3,418,762 		 （　0.9465）
3,235,858 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     67,413,708 円　　　　（　     57,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,166 ㎡     29.7 m x   36.0 m  前面道路：府道     　  13.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定（敷地内に平面駐車場） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,870 
1,122,000 		 7.0  7,854,000 
3.0  3,366,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,122,000 		 7,854,000 
3,366,000 
⑨年額支払賃料      1,122,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,464,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,464,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,346,400 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 12,117,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,854,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          70,686 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,366,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         624,056 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,812,342 円　　　　（　        10,988 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 293,100 円  　　　　     97,700,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 403,920 円  　　　       13,464,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      753,600 円  　　　査定による
 建物　　　　　　　　　      830,400 円  　　　　     97,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,700 円  　　　　     97,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,700 円  　　　　     97,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,476,420 円　（　　　　　　         2,124 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,917,160 円  
（　　　　　         5,932 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,812,342 円      
②総費用 2,476,420 円      
③純収益　①－② 10,335,922 円      
④建物等に帰属する純収益 6,917,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,418,762 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,235,858 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,775 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     67,413,708 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市羽倉崎一丁目３１８５番１
 1202005063965-0000
2 　泉佐野市羽倉崎一丁目３１８６番２
 1202005063971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
泉佐野 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-5 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.
鑑定評価額 90,600,000 円  １㎡当たりの価格 77,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 59,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市羽倉崎１丁目３１８５番１外
｢羽倉崎１－６－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 1,166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.2		 店舗

Ｓ2		 物販店、飲食店等が
多い路線商業地域
 南東13.8m府道、南西側道 水道、ガス、下水 羽倉崎

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    80 ｍ、南    50 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 沿道サービス型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 当地に南西側道から下水管の
引込み有り。		 街

路		 １３．８ｍ府道、南
西側道		 交通

施設		 羽倉崎駅北方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 沿道型店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 沿道サービス型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
供給処理施設の状態　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     77,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、隣接市町を含む幹線沿いの商業地域等の圏域を中心に、南海やＪＲ線の駅周辺の商業地域、その他、近
隣地域周辺の他の用途の圏域を含むこととした。需要者は、泉州エリア及び広域の事業者、法人、不動産業者等が中心
。当該地域は繁華性・連坦性の高い路線商業地域で、出店等のための用地需要はあるが、供給は少ない。土地値は、地
積が１１６６㎡で総額約９０６０万円。近年、周辺における取引が少なく、取引相場は不明である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により、比準・収益の２価格を試算した。比準価格は、泉州地域南部の類似地域における商業地等の取引事例を収
集・選択し、試算した。収益価格は、一棟貸しの店舗を想定し、求められた純収益を資本還元することにより試算した
。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、市場性を反映した比準
価格を採用し、収益価格は参考に止め、更に代表標準地価格との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[103.8]		 [104.0]
100		 77,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     76,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客
に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ
れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上
向くであろう。

府道沿いにある店舗・事業所等の建ち並ぶ路
線商業地域である。地価はやや上昇傾向にあ
る。


標準地には個別的に側道から公共下水が引き
込まれているが、府道沿いには下水管はない
。
 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０３

-119		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m府道、
西3m、北2m、
三方路
近商

(90,300)
b ７０２

-106		 泉南郡熊取町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c ７０６

-107		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東14m市道、
北東3.4m、
南西5m、
三方路
準工

(60,200)
d ７１２

-6		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
75,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
72,806 		 100
[  98.7]
73,765 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　   +2.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.0]
　　　　 100
76,700 
b (　           ) 
70,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,803 		 100
[ 101.7]
69,619 
72,400 
c (　           ) 
72,315  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
70,209 		 100
[  95.0]
73,904 
76,900 
d (　           ) 
96,796  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
95,838 		 100
[ 117.6]
81,495 
84,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     77,700 円／㎡]  



泉佐野 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

12,572,539 
2,443,960 
10,128,579 
6,867,600 
3,260,979 		 （　0.9465）
3,086,517 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     64,302,438 円　　　　（　     55,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 600.00 Ｓ1 600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,166 ㎡     29.7 m x   36.0 m  前面道路：府道     　  13.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造１階建て店舗の一棟貸しを想定。駐車場代は賃料込み。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
600.00 
100.0 
600.00 
1,835 
1,101,000 		 7.0  7,707,000 
3.0  3,303,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
600.00 
100.0 
600.00 

1,101,000 		 7,707,000 
3,303,000 
⑨年額支払賃料      1,101,000 円　×　12ヶ月　＝　      13,212,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,212,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,321,200 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,890,800 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,707,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          69,363 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,303,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         612,376 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      12,572,539 円　　　　（　        10,783 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 396,360 円  　　　       13,212,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      738,100 円  　　　査定による
 建物　　　　　　　　　      824,500 円  　　　　     97,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        97,000 円  　　　　     97,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,443,960 円　（　　　　　　         2,096 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 97,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 154,000 円／㎡　×　     600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,867,600 円  
（　　　　　         5,890 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 12,572,539 円      
②総費用 2,443,960 円      
③純収益　①－② 10,128,579 円      
④建物等に帰属する純収益 6,867,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,260,979 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,086,517 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     64,302,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市羽倉崎一丁目３１８５番１
 1202005063965-0000
2 　泉佐野市羽倉崎一丁目３１８６番２
 1202005063971-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考