別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
泉佐野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　柴山　雅彦   TEL.
鑑定評価額 41,300,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市上町３丁目９３３番１８
｢上町３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ6		 店舗、事務所、官公
署等が建ち並ぶ商業
地域		 南東10.7m市道、背面道 水道、ガス、下水 泉佐野

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０．７ｍ市道 交通

施設		 泉佐野駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 泉佐野駅徒歩圏の商業地域であり、近年は新型コロナ感染症が弱まり、インバウンド需要が回復しつつある。但
し、現時点では不透明であるが、新型コロナウイルス感染症の再拡大等による地域の状況に注視を要する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね泉佐野市を中心に泉州地区において店舗・事務所等が多く立地する商業地域の圏域である。需要者の
中心は地元法人又は地元個人事業者等であるが、地域の特性上、同一需給圏外からの進出も見られる。近年は新型コロ
ナウイルス感染症の影響により、地価動向は弱含みであったが、インバウンド需要の回復等により、現在はやや堅調傾
向にある。商業地域の取引は僅少であり、価格帯も多種多様であるため、需要の中心的な価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄駅に比較的近い店舗、事業所、官公署等が存する地域であり、周辺には共同住宅も見受けられる。よっ
て、本件においては、実際の取引価格に基づいて求められた市場性を反映し実証的かつ規範性の高い比準価格を重視し
、賃料収受を前提に求められた理論的な価格であるが、想定要素を含む収益価格を参考として、単価と総額との関連及
び不動産市場の動向等を考察するとともに代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    145,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[106.0]		 100
[120.2]		 [105.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 泉佐野市の不動産はインバウンド需要の回復
等に伴い、全体的にやや堅調傾向にある。但
し、新型コロナ感染症の再拡大に注視する必
要がある。

泉佐野駅徒歩圏の商業地域で、新型コロナウ
イルス感染症の動向の様子見も見られるが、
周辺の地価は横這い又はやや上昇傾向にある
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０３

-123		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4.4m市道、
中間画地
近商

(90,264)
b ７０４

-122		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
北東4m、
南西4m、
三方路
準工

(60,200)
c ７０４

-119		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21m府道、
東7.4m、
北東3.2m、
北西4m、
四方路
近商

(80,300)
d ７０７

-13		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西24m国道、
南7.5m、角地
工業

(70,200)
e ７１１

-4		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.8m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,736  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
127,090 		 100
[ 109.2]
116,383 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
114,541  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
111,457 		 100
[  97.0]
114,904 
121,000 
c (　           ) 
165,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
159,455 		 100
[ 136.4]
116,902 
123,000 
d (　           ) 
166,619  		 100
[ 130.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.1]
151,513 		 100
[ 125.0]
121,210 
127,000 
e (　           ) 
100,553  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,357 		 100
[  89.1]
113,756 
119,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 買進み

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　 -14.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



泉佐野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,514,920 
4,155,803 
17,359,117 
15,613,600 
1,745,517 		 （　0.9256）
1,615,651 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     33,659,396 円　　　　（　     98,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 190.00 ＲＣ6 1,260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   341 ㎡     15.3 m x   22.3 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗、事務所ともフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 同種建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
1,939 
325,752 		 7.0  2,280,264 
3.0  977,256 

 2～ 6		 事務所
210.00 
85.0 
178.50 
1,640 
292,740 		 7.0  2,049,180 
3.0  878,220 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,260.00 
84.2 
1,060.50 

1,789,452 		 12,526,164 
5,368,356 
⑨年額支払賃料      1,789,452 円　×　12ヶ月　＝　      21,473,424 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,060.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,473,424 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,267,342 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,406,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,526,164 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         112,735 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,368,356 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         995,293 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）     90,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　　           810 円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,514,920 円　　　　（　        63,094 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 696,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 680,203 円  　　　       22,673,424　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,972,000 円  　　　　    232,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       232,000 円  　　　　    232,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,155,803 円　（　　　　　　        12,187 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 232,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,613,600 円  
（　　　　　        45,788 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,514,920 円      
②総費用 4,155,803 円      
③純収益　①－② 17,359,117 円      
④建物等に帰属する純収益 15,613,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,745,517 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,615,651 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,738 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,659,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市上町三丁目９３３番１８
 1202005081483-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
泉佐野 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
泉佐野 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.
鑑定評価額 41,600,000 円  １㎡当たりの価格 122,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 91,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 泉佐野市上町３丁目９３３番１８
｢上町３－１－３｣		 ②地積
　(㎡)		 341  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ6		 店舗、事務所、官公
署等が建ち並ぶ商業
地域		 南東10.7m市道、背面道 水道、ガス、下水 泉佐野

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    35 ｍ、西    35 ｍ、南    55 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 １０．７ｍ市道 交通

施設		 泉佐野駅南東方

500m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所ビル等の商業地域であり、現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    122,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     97,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、当市及び隣接市町等を含む南海線、ＪＲ線各駅に近い商業地域等の圏域を中心に、周辺路線沿い商業地
域、準工地域等の圏域と判定した。需要者は、個人・法人事業者、不動産業者、投資家等が中心である。当該地域は、
泉佐野駅からの利便性を有するが、地域の変化は少なく、やや停滞気味である。また、路線型店舗、りんくうエリアの
事務所物件等との競合も多い。土地値は、地積が３４１平米で総額約４，１６０万円。取引相場は不明である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 以上により、２価格を試算した。比準価格は、泉州地域南部の類似地域における商業地等の取引事例を収集・選択し、
試算を行なった。収益価格は、標準地上に店舗・事務所ビルを建築し、賃貸想定して求めた純収益を資本還元すること
によって試算した。収益価格は、土地価格に見合う賃料を収受できず、やや低位に求められた。本件においては、比準
価格を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地価格との均衡に留意し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　貝塚 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    145,000 円／㎡		 [102.1]
100		 100
[106.0]		 100
[119.8]		 [105.0]
100		 122,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    120,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客
に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ
れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上
向くであろう。

当該地域は、市内中心部にある店舗・事務所
ビル等の商業地域である。地価はやや上昇と
考える。


特記すべき個別的要因の変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 泉佐野 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０３

-117		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西3.6m、
角地
近商

(90,300)
b ７０９

-118		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西19.7m市
道、
北西3.7m、
角地
近商

(90,300)
c ６０８

-21		 岸和田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5.3m市道、
南西4m、
二方路
準工

(70,200)
d ６１１

-21		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5.3m市道
、北東6.5m、
角地
１住居
高度地区3種
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
70,054 		 100
[  61.7]
113,540 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
119,000 
b (　           ) 
121,012  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
115,250 		 100
[ 102.9]
112,002 
118,000 
c (　           ) 
130,071  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
133,196 		 100
[ 106.0]
125,657 
132,000 
d (　           ) 
104,280  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
104,587 		 100
[  91.5]
114,303 
120,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    122,000 円／㎡]  



泉佐野 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

21,733,050 
4,202,605 
17,530,445 
15,815,500 
1,714,945 		 （　0.9256）
1,587,353 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     33,069,854 円　　　　（　     97,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
泉佐野 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 190.00 ＲＣ6 1,260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   341 ㎡     15.3 m x   22.3 m  前面道路：市道     　  10.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階に店舗、２階以上に事務所で各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  84.2 ％
の理由		 当該建物としては標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
210.00 
80.0 
168.00 
2,000 
336,000 		 7.0  2,352,000 
3.0  1,008,000 

 2～ 6		 事務所
210.00 
85.0 
178.50 
1,650 
294,525 		 7.0  2,061,675 
3.0  883,575 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,260.00 
84.2 
1,060.50 

1,808,625 		 12,660,375 
5,425,875 
⑨年額支払賃料      1,808,625 円　×　12ヶ月　＝　      21,703,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,060.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  10 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        21,703,500 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       1,200,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     2,290,350 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,613,150 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,660,375 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         113,943 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        5,425,875 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,005,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      21,733,050 円　　　　（　        63,733 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
泉佐野 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 705,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 687,105 円  　　　       22,903,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,997,500 円  　　　　    235,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       235,000 円  　　　　    235,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,202,605 円　（　　　　　　        12,324 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9256    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 235,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 178,000 円／㎡　×　   1,260.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,815,500 円  
（　　　　　        46,380 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 21,733,050 円      
②総費用 4,202,605 円      
③純収益　①－② 17,530,445 円      
④建物等に帰属する純収益 15,815,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,714,945 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,587,353 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     33,069,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      97,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 泉佐野 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　泉佐野市上町三丁目９３３番１８
 1202005081483-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考