令和7年1月15日　提出 泉佐野 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -22 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　関野　肇   TEL.

鑑定評価額 10,400,000 円  １㎡当たりの価格 80,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 62,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市日根野６５１８番 ②地積 　(㎡) 130   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 地区計画等 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整理済みの住宅 地域 北東5m市道 水道、ガス、下水 日根野 560m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、５ｍ市 道 交通 施設 日根野駅南東方 560m 法令 規制 準工 (60,200) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ区画整理済みの住宅地域として熟成しており、概ね現状の利用にて推移するものと予測する 。地価は緩やかな上昇傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     80,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線及び南海本線沿線の住宅地で、泉佐野市及びその周辺市町を中心とする圏域である。需要者は 同一需給圏内に居住する個人が中心であり、圏外からの転入者は少ない。ＪＲ日根野駅の徒歩圏内にある区画整理事業 が行われた住宅地域であり、利便性に優れ、需要は概ね堅調である。需要の中心価格帯は、中古住宅で１，５００万円 前後、新築戸建で２，５００万円から３，０００万円程度が多い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は戸建住宅を中心とした既成住宅地域であり、自用目的での取引が中心であるため戸建ての賃貸市場がなく、 収益還元法の適用を断念した。一方、取引事例比較法の適用においては、主として日根野駅を最寄駅とする規範性の高 い事例を中心に信頼性のある比準価格が試算された。したがって市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地と の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -16                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     69,500 円／㎡ [100.4] 100 100 [103.0] 100 [ 85.6] [101.0] 100 79,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     78,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 経済は一部に弱い動きがみられるものの緩や かに持ち直しており、住宅投資は下げ止まり つつある。物価上昇、人手不足等の動向に注 視が必要である。 地域要因に変動はなく、駅徒歩圏の利便性に 優れる住宅地域であり、地価は穏やかに上昇 傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -8.0 環境　　　　　　  -7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％