令和7年1月15日　提出 泉佐野 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -21 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 8,660,000 円  １㎡当たりの価格 75,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市大西１丁目１６３０番２４ ｢大西１－２２－７｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1:1 住宅 Ｓ2 中小規模一般住宅等 が建ち並ぶ住宅地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 泉佐野 510m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北４． ７ｍ市道 交通 施設 泉佐野駅西方 510m 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 成熟した既成の開発住宅地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     75,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市の南海沿線にある戸建住宅を中心とした圏域で、その他エリアの住宅地域等の圏域と判定した 。需要者は、概ね同市内及び周辺市町域の１次、２次取得者が中心と思われる。当該地域は、中小規模の戸建住宅地域 として変化が見られないが、泉佐野駅に近く需要は堅調で、取引相場はやや上昇と考える。土地価格は地積が１１５㎡ で総額約８６６万円。新築住宅は３千万円代が中心。取引相場は坪当たり２３～２７万円程度と思料される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該標準地の存する地域は、南海本線「泉佐野」駅から徒歩圏内にある戸建住宅地域である。周辺は自用目的の取引が 支配的である。試算した価格は比準価格である。比準価格は、複数の取引事例を採用し、適切に算定を行なって求めた 。一方、当該類似の不動産の賃貸市場はほとんど見られないため、収益価格は試算できなかった。本件は、市場性を反 映した比準価格を採用し、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -14                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    108,000 円／㎡ [107.4] 100 100 [101.0] 100 [152.8] [100.0] 100 75,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客 に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上 向くであろう。 当該地域は戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であ る。泉佐野駅に近い立地条件等から、地価は 上昇している。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +56.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％  ％