令和7年1月15日　提出 泉佐野 -11　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -11 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　松本　孝司   TEL.

鑑定評価額 14,400,000 円  １㎡当たりの価格 20,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月8日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月27日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市上之郷６８１番１外 ②地積 　(㎡) 690   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,176) 台形 1:1.2 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 山手の既成住宅地域 西4.4m市道、南側道 水道 長滝 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし。 街 路 基準方位　　北４． ４ｍ市道、南側道 交通 施設 長滝駅南東方 2.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,176) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 古くからの農家住宅が多い集落地域であり、現状のまま推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、泉佐野市、泉南市、田尻町その他周辺市町を中心とした市街化調整区域内の農家集落地域等の圏域、そ の他周辺の住宅地域等の圏域と判定した。需要者は、地域周辺の個人・法人を中心に、同市内や周辺市町域の個人・法 人等が考えうる。当地域は、中規模の農家住宅地域として変化がみられず、地価は下落傾向にある。土地価格は、地積 が６９０㎡程度で総額約１４４０万円。取引相場は、周辺の取引事例がほとんど見られなかったため、判然としない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、ＪＲ阪和線「長滝」駅からは徒歩圏外の農家集落内に位置する中規模の住宅地域である。 当地域は、地縁的選好性が強く、自用目的の取引が支配的である。市街化調整区域の集落地域に存することから、収益 目的の建物を想定できず、収益価格は試算できなかった。本件においては、市場性を反映した比準価格を採用し、さら に周辺調区内における公示・基準地価格等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 大阪・関西万博の開催で、関西空港は訪日客 に加え、国内からも多くの人の利用が予想さ れる。泉州南地域も観光産業等から景気が上 向くであろう。 当該地域は、調区内の農家住宅等の集落地域 である。地価は依然として下落傾向にある。 特記すべき個別的要因の変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％