令和7年1月15日　提出 泉佐野 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   泉佐野 -8 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 16,200,000 円  １㎡当たりの価格 67,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 54,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 泉佐野市佐野台２０番５６ ②地積 　(㎡) 242   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (40,80) （その他） 風致地区 1.5:1 住宅 Ｗ2 中規模住宅が多い区 画整然とした住宅地 域 北5.2m市道 水道、ガス、下水 熊取 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北５．２ ｍ市道 交通 施設 熊取駅北方 750m 法令 規制 １低専 (40,80) 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一戸建住宅が連たんする閑静な住宅地域であり、完全に熟成し、地域要因に変化は認められない。また、 快速停車駅から徒歩圏であり、需要は安定しており、地価も概ね横這いで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     67,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ阪和線沿線で、概ね泉佐野市・熊取町等を中心とする住宅地域の圏域。需要者の中心は、圏内に居住 する一次・二次取得者であり、圏外からの転入者は少ない。区画整然とした一戸建住宅地域として完全に熟成し、居住 環境も閑静であり、住宅の需給関係は安定しており、地価は概ね横ばい傾向で推移している。市場の中心価格帯は、対 象標準地と同規模の土地で１，６００～１，８００万円程度であると判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格を再検討したが、豊富な取引事例から試算され、市場性を反映し、規範性に優れると判断される。一方、１低 専に所在し賃貸共同住宅等はなく、一戸建賃貸市場も未成熟で、自用目的での取引が中心であるところから、収益物件 を想定することは非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。さらに、比準価格は代表標準地と検討した価格と均 衡を得ており適正・妥当と判断されるところから、これをそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -2                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,200 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 92.9] [100.0] 100 67,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     67,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インバウンド回復の影響から空港関連人口が 増加しており、住宅需要は堅調である。一方 、利便性に劣る一部の地域では下落傾向も認 められる。 中規模低層住宅が連たんする既成住宅地域で あり、地域要因の変化はない。駅から徒歩圏 にあり、需要は安定しており、地価も概ね横 ばい傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％