令和7年1月15日　提出 八尾 -28　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -28 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　助野　欣司   TEL.

鑑定評価額 20,200,000 円  １㎡当たりの価格 88,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市黒谷２丁目２１番 ②地積 　(㎡) 230   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 土砂災害警戒区域 (70,164) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い高台の住宅地域 南4.1m市道 水道、ガス、下水 信貴山口 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   120 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       230 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．１ ｍ市道 交通 施設 信貴山口駅南西方 130m 法令 規制 １中専 (70,164) 準防  高度地区2種 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地に存する中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持すると思料する。利便 性に劣り、需要者の選好性が低いため、地価水準は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     88,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線及び近鉄信貴線沿線の八尾市東部の住宅地域と判定した。傾斜地にあって、生活利便性に劣 ることから需要者の中心は地縁を有する一次取得者層と思料される。土砂災害警戒区域に指定されており、住宅地域と しての選好性は相対的に低位であると認められる。なお、市場における中心価格帯は、土地は坪当たり３０万円前後と 認められる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は利便性に劣る傾斜地の戸建住宅地域にあって、賃貸需要が乏しいため、共同住宅の想定は非現実的である と判断し、収益価格は試算しなかった。また、居住の快適性に重点を置いた自用目的の取引が中心となっており、実際 の取引価格が意思決定に当たって重視されていると認められる。よって、本件では、市場の実態を反映した比準価格を 標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [116.9] [104.0] 100 87,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市の人口は減少傾向にある。住環境に優 れ生活利便性の高い地域の地価は上昇傾向、 利便性の劣る地域の地価は下落傾向が継続し ている。 地域要因について特段の変動は認められない 。土砂災害警戒区域に指定され、生活利便性 にも劣ることから、地価は下落傾向にて推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -7.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％