令和7年1月14日　提出 八尾 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -26 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　下農　博之   TEL.

鑑定評価額 19,500,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市服部川７丁目１１５番 ②地積 　(㎡) 476   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,160) 1:2 住宅 Ｗ2F1B 中規模の農家住宅、 一般住宅が建ち並ぶ 住宅地域 北4m市道 水道、ガス 服部川 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４ｍ市 道 交通 施設 服部川駅南東方 340m 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、中規模農家住宅、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も同様の住環境が続くと 見込まれる。地価水準は、下落傾向で推移しており、当分の間、この傾向が維持されると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、八尾市及び周辺市で、近鉄信貴線、大阪線を中心とする山手の住宅地域である。主たる市場参加者は、 圏内に居住し、強い地縁的選好性を持つ個人で、圏外からの転入は少ない。山手居住者の平地への移転が見られる中、 近隣地域は、市街化調整区域内にあり、土砂災害警戒区域に指定されており、住宅地需要は低調である。不動産取引が 少なく、画地規模が様々なため、需要の中心となる価格帯は、見出し難い。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、快適性、利便性等を重視する住宅地域で、アパート等の収益物件が少なく、自用目的での取引が中心であ る。また、利便性に恵まれず、転勤のための一時賃貸を除くと、民間の賃貸住宅は見られず、賃貸市場が発達していな い。よって、収益価格の試算を断念し、取引市場の実態を反映した比準価格を標準とし、前年公示価格等及び周辺の需 給動向等にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市は人口が微減し、世帯数が微増してい る。今後、資材価格の高騰、金利の先行き等 が懸念されるが、住宅地価格は上昇基調で推 移している。 市街化調整区域に指定されており、住宅需要 に改善の兆しは見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.5 ％  ％