令和7年1月15日　提出 八尾 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   八尾 -20 大阪府 大阪第４ 氏名  不動産鑑定士　島﨑　仁司   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 108,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 86,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月20日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 八尾市東町６丁目９５番 ②地積 　(㎡) 69   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) 準防 （その他） (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 北6.8m市道 水道、ガス、下水 河内山本 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        70 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北６．８ ｍ市道 交通 施設 河内山本駅北東方 1.6km 法令 規制 準工 (70,200) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 熟成した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、今後も現状を維持すると推察する。最寄駅からは徒歩 圏外であるが、生活利便性が良好であることから、地価水準は需給動向より横ばいで推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    108,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、近鉄大阪線を最寄駅とする八尾市北部の住宅地域と判定した。主たる需要者は、最寄駅まで距離を有し 交通利便性にやや劣ることもあり、同一需給圏内に地縁を有する一次取得者層と想定される。市場における中心価格帯 は、土地は２０坪程度で７５０万円前後、建売分譲住宅は２，５００万円前後が取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地は賃貸用建物の想定が合理性に欠けるため、収益還元法は非適用とした。また対象標準地は、居住の快適性及び 利便性等を重視する住宅地であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的 である。したがって、本件では、市場実態を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑 定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　八尾 -30                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     99,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 90.9] [100.0] 100 108,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    108,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 八尾市内の住宅地の地価は、最寄駅からの距 離等の利便性、居住環境等により地価水準に 変動が見られ、より一層二極化の様相を呈し ている。 地価に影響を与える特筆すべき変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％