別記様式第三 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）

令和7年1月15日　提出 茨木 13-1　林地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 13-1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.

鑑定評価額 3,730,000 円  １㎡当たりの価格 1,730  円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 円／㎡  22.0 倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番 茨木市大字粟生岩阪５６７番１ ②地積(㎡) 2,155  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給 処理施 設状況 ⑧主要な交通施設との 　接近の状況 ｢調区｣ 地森計 （その他） 宅造区域 砂防指定地 不整形 山林（雑木林） 集落に近い南西向き約 １５度の雑木の多い丘 陵地 南西1.8m市道 茨木 8.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東　  150 ｍ、西　  150 ｍ、南　  400 ｍ、北　  400 ｍ ②地域区分  市街化近郊林地 ③標準的規模等 規模　　     2,200 ㎡程度、形状　　不整形    、方位・傾斜度(　南西　)向　15 ° ④地域的特性 特記 事項 特になし 道 路 １．８ｍ市道 交通 施設 茨木駅北西方 8.5km 法令 規制 ｢調区｣ 地森計 宅造区域 砂防指定地 ⑤地域要因の将 　来予測 開発の可能性等が低い林地であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想する。地価は横ばいで推移すると 予測する。 (3)最有効使用の判定 都市近郊の宅地化の可能性の低い雑木林地 (4)対象標準地の 　個別的要因 不整形　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用 取引事例比較法 比準価格　　　　　　       1,730 円／㎡  控除法 控除後価格　　　　　       /     円／㎡  収益還元法 収益価格　　　　　　       /     円／㎡  (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪府北部地域を中心とし、大阪府下、京都府南部、兵庫県南部を含む広域的な林地地域である。 需要者の中心は、同一需給圏内の地縁性を有する個人や法人が想定される。近隣地域は、宅地利用の可能性が低い林地 地域であるものの、近年、茨木千提寺ＩＣ周辺の林地では、物流施設用地の開発が活発化していること等もあり、地価 は下げ止まっている。画地規模・立地条件・利用目的等により個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、集落に近い林地であるものの、宅地開発の可能性が低い市街化調整区域に存する林地地域で、宅地化の 想定が困難であり、控除法や収益還元法については試算できなかった。よって、本件においては、市場性を反映してい る取引事例から試算した比準価格をもって、類似の地価公示標準地との検討、周辺類似標準地等の価格動向等を踏まえ 、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等 ①■標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地等番号 　[ 豊能 13-1                   ] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 交通・接近　　　　　　   0.0 自然　　　　　　　　　   0.0 宅地化　　　　　　　　   0.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0 [前年標準地等の価格] 　　　　　　　　        550 円／㎡ [  98.2] 100 100 [ 100.0] 100 [  31.1] [ 100.0] 100 　　1,740  イ 対 象 標 準 地 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　      1,730 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　　   0.0 ％／年間 ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 我が国の林業は、後継者不足により林業経営が難し い状況にある反面、木材価格の上昇や建築用材等の 生産量が増加し、林業産出額は増加傾向にある。 宅地開発の可能性等が低い林地であるものの、周辺 開発等の影響もあり、下落傾向が続いた地価は下げ 止まり、横ばい傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 地域要因の比較 交通・接近　　　　　　  -8.0 自然　　　　　　　　　 -25.0 宅地化　　　　　　　　 -55.0 行政　　　　　　　　　   0.0 その他　　　　　　　　   0.0