別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
茨木 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨木 9-2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　八家　和也   TEL.
鑑定評価額 1,580,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茨木市藤の里１丁目１８２番１
｢藤の里１－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 9,717  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区5種


(80,200)
不整形
2:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 国道沿いに流通業務
施設が立地する地域
 南20m国道、東側道 水道、下水 茨木

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     9,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 茨木駅北西方

3.8km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区5種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに流通業務施設が立地する地域として熟成しており、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される
。今後については、不透明感もあるが市況は回復傾向が持続し、地価水準は上昇基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    170,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪府内陸部、北摂地域等の流通業務地域。需要者は、物流事業者や倉庫等の利用を目的とした法
人又は投資事業者が中心である。今後の世界情勢の影響が懸念されるものの、回復傾向にある不動産市況や資金調達環
境の改善等を背景に、需給は回復傾向が持続しており、主要幹線道路沿いでアクセス利便性が高いことから、地価は上
昇基調で推移している。市場の中心価格帯は、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 最有効使用の倉庫を想定し収益価格を求めたが、貸倉庫の賃料水準等については個別性が強いことから、比準価格に比
して相対的信頼性はやや劣る。よって、本件においては、概ね規範性の高い事例を多数収集し得たので、市場性を反映
している取引事例から試算した比準価格を中心に、収益価格を参酌し、周辺類似地価公示標準地等の価格動向等を踏ま
え、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茨木市の市況は政府の経済対策の影響もあり
緩やかな回復基調が持続。先行きについては
世界情勢の影響が懸念され不透明感が残る。


国道沿いの流通業務地であり、物流施設の需
要は増大していることから一般的要因の影響
を受け、市況の回復と共に、地価は上昇基調
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨木 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １００９

-29019		 摂津市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東7.9m市道
、南東7.9m、
西7.9m、
三方路
準工

(70,200)
b ９０２

-18		 寝屋川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西30m国道、
中間画地
準工

(70,200)
c １０１３

-29014		 豊中市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北10m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d １０１２

-29002		 吹田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西10.9m市
道、中間画地
準工
高度4種最高16m
(70,200)
e １００３

-29022		 豊中市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北4.3m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
126,776  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
128,393 		 100
[  73.5]
174,684 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
125,673  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
130,197 		 100
[  79.2]
164,390 
164,000 
c (　           ) 
141,301  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
152,308 		 100
[  89.0]
171,133 
171,000 
d (　           ) 
200,678  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
207,902 		 100
[ 124.1]
167,528 
168,000 
e (　           ) 
127,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
137,134 		 100
[  79.8]
171,847 
172,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -14.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -11.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -21.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    170,000 円／㎡]  



茨木 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

144,814,418 
31,358,800 
113,455,618 
61,776,200 
51,679,418 		 （　0.9533）
49,265,989 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  1,201,609,488 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨木 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,200.00 Ｓ3 9,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区5種
 80 ％   200 ％   200 ％   9,717 ㎡    138.0 m x   80.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
9,600.00 
100.0 
9,600.00 
1,350 
12,960,000 		 4.0  51,840,000 
1.0  12,960,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,600.00 
100.0 
9,600.00 

12,960,000 		 51,840,000 
12,960,000 
⑨年額支払賃料     12,960,000 円　×　12ヶ月　＝　     155,520,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       155,520,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    12,441,600 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 143,078,400 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        51,840,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         476,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,960,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,259,090 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     144,814,418 円　　　　（　        14,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨木 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,992,000 円  　　　　    998,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,665,600 円  　　　      155,520,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,222,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,483,000 円  　　　　    998,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       998,000 円  　　　　    998,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       998,000 円  　　　　    998,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,358,800 円　（　　　　　　         3,227 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 998,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  99,000 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 50 ％　＋　0.0586 ×  25 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,776,200 円  
（　　　　　         6,358 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 144,814,418 円      
②総費用 31,358,800 円      
③純収益　①－② 113,455,618 円      
④建物等に帰属する純収益 61,776,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 51,679,418 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 49,265,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,070 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,201,609,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨木 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茨木市藤の里一丁目１８２番１
 1209000117484-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
茨木 9-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
茨木 9-2 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　健二   TEL.
鑑定評価額 1,580,000,000 円  １㎡当たりの価格 163,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 120,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 茨木市藤の里１丁目１８２番１
｢藤の里１－１－１５｣		 ②地積
　(㎡)		 9,717  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)
準防
（その他）
高度地区5種


(80,200)
不整形
2:1		 倉庫兼事務所

Ｓ2		 国道沿いに流通業務
施設が立地する地域
 南20m国道、東側道 水道、下水 茨木

3.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西   250 ｍ、南     0 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 物流倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 120.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     9,600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 茨木駅北西方

3.8km		 法令

規制		 準工
(70,200)
準防 
高度地区5種
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いに流通業務施設が立地する地域であり、当面はほぼ現状のまま推移するものと予想される。稀少性があ
り需要は旺盛で、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 物流倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    113,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ね大阪府内陸部、北摂地域等を中心に京阪神地方に広がる流通業務地域。需要者は、物流事業者や倉
庫等の利用を目的とした法人又は投資事業者が中心である。不動産市況や資金調達環境の改善等を背景に、需給は回復
傾向が持続しており、主要幹線道路沿いでアクセス利便性が高いことから、地価は上昇基調で推移している。市場の中
心価格帯は、画地規模等によりまちまちで需要の中心を見出すことはできない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は現実の取引事例から求められた市場の実態を反映した価格である。一方収益価格は、対象標準地上に倉庫の
建築賃貸を想定し試算したが、各種想定に予測の限界を超える点は否めず、結果的に比準価格より低位に求められた。
また当該地域は事業主等による自己使用も見受けられる。よって、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益
価格を比較考量し、さらには工業地の周辺地価動向等をも勘案のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    151,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 茨木市の人口は増加傾向、取引件数は増加傾
向、建築着工は減少となっている。



国道沿いの流通業務地であり、稀少性、物流
施設の堅調な需要から地価は上昇基調で推移
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 茨木 9-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a １１１２

-14		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東20m国道、
中間画地
準工

(70,200)
b １１０７

-123		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南22m国道、
中間画地
準工
高度地区5種
(70,200)
c １１１１

-37		 茨木市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.6m市道
、中間画地
準工
高度地区5種
(70,200)
d １１０２

-9		 箕面市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北13.2m市道、
中間画地
近商
高度5種最高16m
(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
168,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
171,899 		 100
[ 103.0]
166,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
167,000 
b (　           ) 
212,652  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
218,606 		 100
[ 125.0]
174,885 
175,000 
c (　           ) 
117,294  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
120,226 		 100
[  78.9]
152,378 
152,000 
d (　           ) 
316,807  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
321,876 		 100
[ 182.7]
176,177 
176,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -21.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +77.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



茨木 9-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価を把握することが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

139,450,921 
31,041,000 
108,409,921 
61,157,200 
47,252,721 		 （　0.9533）
45,046,019 		 （  4.4 -  0.3 ）
4.1％  
⑧収益価格 　  1,098,683,390 円　　　　（　    113,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
茨木 9-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 3,200.00 Ｓ3 9,600.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
高度地区5種
 80 ％   200 ％   200 ％   9,717 ㎡    138.0 m x   80.0 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 物流倉庫一棟貸し。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 3		 倉庫
9,600.00 
100.0 
9,600.00 
1,300 
12,480,000 		 4.0  49,920,000 
1.0  12,480,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
9,600.00 
100.0 
9,600.00 

12,480,000 		 49,920,000 
12,480,000 
⑨年額支払賃料     12,480,000 円　×　12ヶ月　＝　     149,760,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金により担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       149,760,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　    11,980,800 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 137,779,200 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        49,920,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         459,264 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　    10 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       12,480,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1056　＝　       1,212,457 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     139,450,921 円　　　　（　        14,351 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
茨木 9-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,952,000 円  　　　　    988,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 4,492,800 円  　　　      149,760,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   12,222,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,398,000 円  　　　　    988,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       988,000 円  　　　　    988,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       988,000 円  　　　　    988,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      31,041,000 円　（　　　　　　         3,195 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 25 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9533    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 988,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  98,000 円／㎡　×　   9,600.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0619     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0491 ×　 50 ％　＋　0.0586 ×  25 ％　＋ 0.0908 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 61,157,200 円  
（　　　　　         6,294 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 139,450,921 円      
②総費用 31,041,000 円      
③純収益　①－② 108,409,921 円      
④建物等に帰属する純収益 61,157,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 47,252,721 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 45,046,019 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,636 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,098,683,390 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     113,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 茨木 9-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　茨木市藤の里一丁目１８２番１
 1209000117484-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考