令和7年1月15日　提出 茨木 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -33 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.

鑑定評価額 39,600,000 円  １㎡当たりの価格 302,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市稲葉町５８３番６ ｢稲葉町７－４｣ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,168) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅、ア パート等が見られる 住宅地域 北4.2m市道 水道、ガス、下水 茨木市 540m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　４． ２ｍ市道 交通 施設 茨木市駅南西方 540m 法令 規制 １住居 (70,168) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持しつつ推移するものと予測する。駅徒歩圏の住宅地域で利便性 に優れ、住環境も比較的良好なため、需要は底堅く、地価は上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    302,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、阪急京都線及びＪＲ東海道本線沿線のうち、茨木市及び隣接する高槻市に形成される住宅地域である。 需要者は、当該圏域に地縁を有するエンドユーザーが大半である。近隣地域は、阪急茨木市駅より徒歩圏の一般住宅、 共同住宅等が建ち並ぶ住環境が良好な住宅地域であり、市場への供給量は少ないが、需要は根強く、地価は上昇傾向に ある。中心価格帯は、土地１２０㎡程度で３，６００万円前後、新築の戸建物件で６，０００万円台前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が多く、一部でアパート等の収益物件も見られるものの、標準地の画地規模では収益物 件としての取得を目的とする需要はほとんどなく、自用目的の取引が支配的であるため、収益価格を求めることはでき なかった。従って、多数の類似性の高い取引事例との比較により市場性を反映した比準価格を中心として、代表標準地 との均衡を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [102.0] 100 [100.8] [100.0] 100 302,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    285,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は微増、高齢化率は大阪府全体 より若干低く、取引件数は横ばい。海外情勢 等に伴うリスクはあるものの景気は緩やかな 回復傾向である。 最寄駅徒歩圏の利便性が良く、比較的良好な 住環境を有した住宅地域であり、希少性が高 く、地価は上昇傾向で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +4.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  -4.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.0 ％  ％