令和7年1月15日　提出 茨木 -26　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -26 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 21,200,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 165,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市庄１丁目３１番１１ ｢庄１－１２－５｣ ②地積 　(㎡) 100   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区3種 (70,200) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅にア パートが見られる住 宅地域 南6m市道 水道、ガス、下水 ＪＲ総持寺 340m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    70 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 ＪＲ総持寺駅南方 340m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  高度地区3種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域として、概ね現状のまま推移すると予測する。近隣地域は、最 寄り駅徒歩圏の利便性が良い住宅地域であり、需要は底堅く安定しており、地価は上昇傾向で推移している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    212,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市及び隣接市内の最寄り駅徒歩圏に所在する住宅地域及びその周辺地域である。需要者の属性は、 自用目的の個人が中心である。利便性が良い住宅地の土地需要は底堅く安定しており、地価は上昇傾向で推移している 。画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難なものの、標準的画地規模の土地で２０ ～２５百万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域的な特性が類似する茨木市及び高槻市内の事例を採用し、適正に補修正を行っており、市場性を反映し た試算価格である。一方、近隣地域は、小規模一般住宅にアパート等が見られる地域であるが、対象標準地は画地規模 が小さく賃貸共同住宅の建物想定は困難である。また、戸建住宅の賃貸市場は未成熟であるため、収益価格の試算は断 念した。以上より、本件では比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [102.0] 100 [149.4] [104.0] 100 212,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    206,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は増加傾向が継続し、高齢化率 は大阪府全体より低い。一方、取引件数は概 ね横ばい、建築着工数は一定のレンジ内で推 移している。 近隣地域はＪＲ総持寺駅徒歩圏の住宅地域で ある。利便性が良い戸建住宅地の土地需要は 、底堅く安定しており、地価は上昇傾向で推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.9 ％  ％