令和7年1月15日　提出 茨木 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -24 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　矢木　大介   TEL.

鑑定評価額 16,700,000 円  １㎡当たりの価格 72,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 57,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市山手台３丁目４０７番３０９ ｢山手台３－５－３２｣ ②地積 　(㎡) 231   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 地区計画等 台形 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ閑静な住宅地 域 西6m市道 水道、ガス、下水 茨木 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 茨木駅北方 7.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として特段の変動要因もなく現状のまま推移すると予測 する。また、利便性に劣るものの住環境は良好で一定の需要があり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     72,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市及び隣接市内の最寄り駅バス利用圏に所在する住宅地域である。需要者の属性は、自用目的の個 人が中心である。近隣地域は区画整然とした住環境の良好な丘陵地の住宅地域であり、最寄り駅との駅接近性が劣るも のの、良好な住環境である点から住環境を重視する一定の需要が認められる。中心となる価格帯は、標準的画地規模の 土地で１，６００万円台後半程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自用の中規模一般住宅が中心となる区画整然とした住宅地域で、収益性よりも快適性が重視される第１種低 層住居専用地域に存し、収益物件はほとんど見られず、自用目的の取引が支配的である。従って、本件評価では、収益 価格を試算せず、取引の実勢を反映した実証的な価格である比準価格を採用し、代表標準地との均衡を踏まえ、上記の 通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    122,000 円／㎡ [101.6] 100 100 [102.0] 100 [169.5] [101.0] 100 72,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     71,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は微増、高齢化率は大阪府全体 より若干低く、取引件数は横ばい。海外情勢 等に伴うリスクはあるものの景気は緩やかな 回復傾向である。 茨木駅よりバス利用圏に所在する丘陵地の住 宅地域で、利便性に劣るものの住環境は良好 で一定の需要があり、地価は上昇傾向にある 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +73.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％