令和7年1月15日　提出 茨木 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -19 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　金尾　正哉   TEL.

鑑定評価額 800,000,000 円  １㎡当たりの価格 390,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 290,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市松ヶ本町５６番１ ｢松ヶ本町５－３９｣ ②地積 　(㎡) 2,051   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） 高度地区5種 (70,200) 1:1.5 共同住宅 ＲＣ10 中高層共同住宅が建 ち並ぶ利便性の良い 住宅地域 北7.3m市道、西側道 水道、ガス、下水 茨木 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層共同住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  39.0 ｍ、奥行　約　　  51.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７．３ｍ市道 交通 施設 茨木駅南西方 350m 法令 規制 ２住居 (70,200) 準防  高度地区5種 ⑤地域要因の将 　来予測 中高層共同住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域である。駅徒歩圏のマンション適地に対する土地需要は旺盛で あり、供給が極めて限定的であるため、今後も地価の上昇傾向が継続するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中高層共同住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    390,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　              389,000 円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、大阪府下北摂地域の共同住宅地域を中心とし、隣接府県の一部の地域を含む。需要者の属性は、分譲マ ンション建設を目的とする不動産業者やホテル・事務所等の用地取得を目的とする法人等である。駅徒歩圏のマンショ ン適地は、供給が極めて限定的であり、複数の土地需要が競合するため、地価の上昇傾向が継続するものと予測する。 画地規模・立地条件等による個別性が強く、中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、高槻市及び茨木市内の取引事例を中心に採用し、適正に補修正を行って求めており、市場性を反映した試 算価格である。一方、開発法による価格は、需要者の投資採算性の観点から求めた価格である。分譲販売単価や建築工 事費等の査定により、試算価格が左右されるものの、市場参加者の属性及び行動を反映した説得力が高い試算価格であ る。本件では比準価格と開発法による試算価格を相互に関連づけて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    365,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は増加傾向が継続し、高齢化率 は大阪府全体より低い。一方、取引件数は概 ね横ばい、建築着工数は一定のレンジ内で推 移している。 中高層共同住宅が建ち並ぶ利便性の良い住宅 地域である。駅徒歩圏のマンション適地は、 市場参加者が多様であり、地価は上昇傾向が 継続している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.8 ％  ％