令和7年1月15日　提出 茨木 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -9 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　由里　正博   TEL.

鑑定評価額 38,600,000 円  １㎡当たりの価格 161,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市南春日丘２丁目４９番１６ ｢南春日丘２－７－２４｣ ②地積 　(㎡) 240   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 茨木 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 茨木駅西方 2.0km 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅からやや距離を有する丘陵地の住宅地域である。特段の地域要因の変化は認められず、今後も概ね現況を 維持していくものと予測する。周辺地域の地価上昇の影響を受け、地価は緩やかな上昇傾向にある。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    161,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、茨木市の阪急京都本線及びＪＲ東海道本線沿線の一般住宅を中心とした住宅地域と判定した。需要者は 茨木市及び周辺市域在住の一般個人であり、自己居住目的の取引が中心となる。茨木市の住宅需要は概ね安定的であり 、利便性の良好な地域では、地価は上昇傾向で推移している。当該圏域における需要の中心は、土地約２００～２５０ ㎡で３，２００～４，０００万円程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は低層の戸建住宅が区画整然と建ち並ぶ閑静な住宅地域である。取引は自己利用目的が中心であり、収益性を 目的とした取引はほとんど見られず、収益物件の建築は現実的ではないため、収益還元法の適用は断念した。比準価格 は、茨木市に存する住宅地の取引事例から求められており、市場性を反映し説得力は高い。以上より、比準価格を標準 に、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    158,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　茨木 -9                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    159,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、緩やかな回復傾向にあり、総じて茨 木市の住宅市場は概ね堅調に推移している。 茨木市の最寄駅から徒歩圏外の中規模一般住 宅が建ち並ぶ居住環境の良好な住宅地域であ る。需要は安定しており、地価水準も上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.9 ％ +1.3 ％