令和7年1月15日　提出 茨木 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   茨木 -1 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　立入　健一郎   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月6日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 230,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 茨木市駅前４丁目１２９番６ ｢駅前４－５－７｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:2.5 住宅 ＬＳ3 中小規模住宅のほか 共同住宅も見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 茨木 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    10 ｍ、南    20 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、６ｍ市 道 交通 施設 茨木駅北東方 700m 法令 規制 ２中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、中小規模一般住宅及び共同住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状の住環境を維持 するものと予測する。地価水準については、上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地　 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    298,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ東海道本線及び阪急京都本線沿線で、茨木市及び高槻市に存し中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地 域である。需要者は、大阪府北部に居住する中所得者層が中心である。最寄り駅から徒歩圏内に位置し、利便施設も多 いこと等から、需要は堅調である。土地は１００㎡程度で３，０００万円程度、新築戸建物件は５，０００万円前後が 取引の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は、戸建住宅の賃貸市場が形成されていないこと及び周辺には共同住宅も見られるものの、標準地の画地規模が 小さく共同住宅の想定は困難であることから、収益還元法の適用を見送った。よって、代表標準地との検討及び市場の 動向等を踏まえ、快適性を重視する住宅地域の実態を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　茨木 -4                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    297,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [102.0] 100 [102.0] [100.0] 100 298,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    287,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 茨木市の人口は、過去５年間で増加傾向にあ る。取引価格は上昇傾向にあり、取引件数は 横ばい傾向にある。 駅徒歩圏内の住宅地域であり、周辺には利便 施設も多く、地価は上昇傾向で推移した。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -1.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.8 ％  ％