別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
枚方 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-12 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久   TEL.
鑑定評価額 79,400,000 円  １㎡当たりの価格 292,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市岡東町６５３番１７
｢岡東町１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,252)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南西4.2m市道、北西側道 水道、ガス、下水 枚方市

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．２ｍ市道 交通

施設		 枚方市駅東方

150m		 法令

規制		 近商
(100,252)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅に近い商業地域として成熟しており、今後とも現状を維持するものと予測する。枚方市駅南口の大型商業施設
「Ｔ‐ＳＩＴＥ」を中心に、路面階の店舗需要は底堅く、地価水準は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    304,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    225,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は枚方市、寝屋川市及びその周辺市の鉄道各駅の駅前の商業地域である。需要者の中心は、市内を中心とす
る地元店舗等事業者や広域的に店舗展開する小売・飲食業者が中心である。需給動向は、枚方市駅周辺の商業繁華性は
市内において高位であり需要は堅調である。枚方市内の駅前商業地の取引事例は少なく、地価水準の把握は困難である
が、周辺地域における価格水準から判断して１㎡あたり２０～３０万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する豊富な取引事例から導かれており信頼性が高い。収益価格は試算に当た
って採用した各諸元は最近の実態を反映しているものの、想定要素が多く相対的に精度が劣る。したがって、市場性を
反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    216,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.8]		 [103.0]
100		 290,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 本市は大阪府北東部のベッドタウンとして発
展し、昨今、人口は減少傾向であるものの、
世帯数は増加しており、需給動向は安定して
いる。

枚方市駅近の商業地域で、その商圏は沿線に
広がっており、需要は底堅く安定している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１６

-207		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
北西8m、
南東4.8m、
三方路
商業

(100,350)
b ９０７

-301		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9m市道、
南東3.4m、
角地
近商

(90,300)
c ９１１

-228		 四條畷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東5.7m府道、
南5.6m、角地
近商

(80,300)
d ９１２

-410		 寝屋川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 東4m私道、
中間画地
近商
地区計画等
(90,240)
e ９１０

-19		 寝屋川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
近商

(90,240)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,660  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
309,377 		 100
[ 100.8]
306,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
238,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
251,351 		 100
[  87.4]
287,587 
296,000 
c (　           ) 
170,232  		 100
[ 100.0]		 [ 105.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
168,787 		 100
[  56.9]
296,638 
306,000 
d (　           ) 
192,061  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
207,618 		 100
[  71.3]
291,189 
300,000 
e (　           ) 
184,442  		 100
[  80.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
238,391 		 100
[  80.0]
297,989 
307,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.39 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.54 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 売急ぎ

 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    304,000 円／㎡]  



枚方 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の土地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,464,775 
3,747,718 
14,717,057 
12,096,000 
2,621,057 		 （　0.9343）
2,448,854 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     61,221,350 円　　　　（　    225,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 172.04 ＲＣ5 727.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   252 ％   272 ㎡     18.0 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（２戸、スケルトン貸）、２～５階は単身者向け（各階４戸）、延床面積は容積不算入部分も含む。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 概ね標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
172.04 
68.6 
118.02 
4,000 
472,080 		 6.0  2,832,480 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
138.85 
86.8 
120.52 
2,330 
280,812 		 1.0  280,812 
1.0  280,812 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
727.44 
82.5 
600.10 

1,595,328 		 3,955,728 
1,123,248 
⑨年額支払賃料      1,595,328 円　×　12ヶ月　＝　      19,143,936 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,143,936 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,589,115 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,274,821 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,955,728 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,393 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,123,248 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         153,561 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,464,775 円　　　　（　        67,885 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 960,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 595,918 円  　　　       19,863,936　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,632,000 円  　　　　    192,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       192,000 円  　　　　    192,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,747,718 円　（　　　　　　        13,778 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 192,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 252,000 円／㎡　×　     727.44 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,096,000 円  
（　　　　　        44,471 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,464,775 円      
②総費用 3,747,718 円      
③純収益　①－② 14,717,057 円      
④建物等に帰属する純収益 12,096,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,621,057 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,448,854 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,003 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     61,221,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     225,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市岡東町６５３番１７
 1215000262350-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
枚方 5-12　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-12 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子   TEL.
鑑定評価額 79,700,000 円  １㎡当たりの価格 293,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 215,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市岡東町６５３番１７
｢岡東町１０－５｣		 ②地積
　(㎡)		 272  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,300)
準防
（その他）



(100,252)

1.2:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 店舗兼共同住宅等が
建ち並ぶ駅に近い商
業地域		 南西4.2m市道、北西側道 水道、ガス、下水 枚方市

150m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    15 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 中層の店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       270 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４．２ｍ市道 交通

施設		 枚方市駅東方

150m		 法令

規制		 近商
(100,252)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 枚方市駅前商業ゾーンの一画にあって、中層店舗兼マンションや低層店舗等が建ち並ぶ商業地域。立地の希少性
から需要は底堅く、地価水準も上昇傾向が続くと予想する。
(3)最有効使用の判定 ５階建の店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    305,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    235,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京阪沿線各駅から徒歩圏内に形成された駅前商業地域または近隣商業地域。当地域は枚方市駅前商業ゾ
ーンの一画にあって、中層店舗兼共同住宅や小規模店舗が建ち並ぶ地域であり、立地の希少性のわりに画地規模が相対
的に小さく地価は比較的低廉である。主な需要者はマンションや店舗等の開発業者と考えられる。取引が少なく地価水
準を把握しづらいが、業者の投資採算性の観点や周辺商業地事例の動向等より９０～９５万円／坪程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は駅前商業ゾーンの一画を占める地域として熟成している。賃貸物件も見られることから、標準地についても店
舗付マンション経営に基づく収益価格を求めたが、商的効用が低層階にとどまり、２階以上の賃料水準が抑えられるた
めやや低位に試算された。比準価格は実際の取引事例から求めた実証的な価格で、客観性が高い。よって比準価格を中
心に収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　寝屋川 5-3                 　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    216,000 円／㎡		 [106.5]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.8]		 [103.0]
100		 293,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    277,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日銀による低金利政策の見直しが模索される
なか、我が国不動産市場の相対的な地政学的
安定性から投資資金の流入が続いている。


枚方市駅前商業ゾーンの一画にあって、再開
発事業等により商的ポテンシャルの向上が期
待される。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +6.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-12　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９１６

-207		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
北西8m、
南東4.8m、
三方路
商業

(100,350)
b ９０１

-12		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
２住居
高度地区3種
(70,200)
c ９０７

-21		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西12.2m市道、
北7.7m、南3m、
三方路
２住居
高度地区3種
(80,200)
d ９０７

-301		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北9m市道、
南東3.4m、
角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
289,660  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
309,377 		 100
[ 100.8]
306,922 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
316,000 
b (　           ) 
311,132  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
322,333 		 100
[  93.8]
343,639 
354,000 
c (　           ) 
180,129  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 102.0]
199,555 		 100
[  80.4]
248,203 
256,000 
d (　           ) 
238,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
251,351 		 100
[  87.4]
287,587 
296,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    305,000 円／㎡]  



枚方 5-12　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,498,089 
3,732,895 
14,765,194 
12,033,000 
2,732,194 		 （　0.9343）
2,552,689 		 （  4.3 -  0.3 ）
4.0％  
⑧収益価格 　     63,817,225 円　　　　（　    235,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-12　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 172.04 ＲＣ5 727.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   300 ％   252 ％   272 ㎡     18.0 m x   15.1 m  前面道路：市道     　   4.2 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅（各階２戸）、敷地内に駐車場を想定した。 ⑦有効率　  82.5 ％
の理由		 ５階建店舗兼共同住宅としては概ね標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
172.04 
68.6 
118.02 
4,100 
483,882 		 6.0  2,903,292 
0.0  0 

 2～ 5		 共同住宅
138.85 
86.8 
120.52 
2,310 
278,401 		 2.0  556,802 
1.0  278,401 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
727.44 
82.5 
600.10 

1,597,486 		 5,130,500 
1,113,604 
⑨年額支払賃料      1,597,486 円　×　12ヶ月　＝　      19,169,832 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     600.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        19,169,832 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,591,187 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,298,645 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,130,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          47,201 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     7 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,113,604 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.1486　＝　         152,243 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,498,089 円　　　　（　        68,008 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-12　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 955,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 596,695 円  　　　       19,889,832　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      175,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,623,500 円  　　　　    191,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       191,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       191,000 円  　　　　    191,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,732,895 円　（　　　　　　        13,724 円／㎡）　　（経費率　　  20.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9343    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 191,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     727.44 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0630     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 12,033,000 円  
（　　　　　        44,239 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,498,089 円      
②総費用 3,732,895 円      
③純収益　①－② 14,765,194 円      
④建物等に帰属する純収益 12,033,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,732,194 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,552,689 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,385 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     63,817,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     235,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-12　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市岡東町６５３番１７
 1215000262350-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
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備考