別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月14日　提出
枚方 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-11 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり   TEL.
鑑定評価額 450,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市岡東町６６５番１７
｢岡東町２１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 671  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,600)

1.5:1		 銀行

ＲＣ4F1B		 中高層店舗兼事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 枚方市

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 枚方市駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　中高層の店舗ビル、店舗付事務所が建ち並ぶ商業地域として熟成している。東方の地域で進捗中の再開発事業
により今後繁華性が向上すると予測する。需要は増加する一方供給は少ない。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    705,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    557,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は北摂・北河内・中河内地区及び京都府南部の範囲で、駅前に店舗・事務所ビルが集中立地する普通商業
地域である。主たる需要者は全国展開する大手企業や前記地区内外の地元法人で、収益目的、自用目的が拮抗している
。官公庁機関が背後に集中立地することもあり、枚方市北部の中心的な商業地域として安定的な地位にある。同一需給
圏内の類似地域における土地の取引水準は立地の稀少性により大きく異なる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣地域内は店舗事務所が建ち並んでおり、これらを踏まえ、テナントを想定して収益価格も試算した。主たる需要
者として自己使用目的の者も拮抗していることを踏まえ、比準価格を重視し、低位に求められた収益価格をも考慮の上
、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額との関連の検討などを行って、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    534,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[109.0]		 100
[ 83.7]		 [107.0]
100		 671,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市では、核となる商業施設が立地する商業
地、駅前商業地の需要は増加している一方供
給が少ない。


駅前再開発ビルの完成により、商業繁華性が
増し、枚方市駅周辺商業地の需要は増加して
きている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ９０１

-236		 枚方市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北20m市道、
中間画地
近商

(90,300)
b １０１１

-29001		 豊中市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 東17m国道、
中間画地
近商

(90,300)
c １１１０

-5		 箕面市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
南東7m、
二方路
商業
高度地区8種
高度利用地区
(100,600)
d ６４２２

-20		 東大阪市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東11m市道、
北4.5m、角地
近商

(100,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
595,415  		 100
[ 100.0]		 [ 107.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
640,071 		 100
[  59.2]
1,081,201 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
1,160,000 
b (　           ) 
526,187  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
540,920 		 100
[  80.7]
670,285 
717,000 
c (　           ) 
561,040  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
579,015 		 100
[  84.6]
684,415 
732,000 
d (　           ) 
509,613  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
502,618 		 100
[  80.5]
624,370 
668,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    705,000 円／㎡]  



枚方 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

85,963,418 
19,169,955 
66,793,463 
51,269,000 
15,524,463 		 （　0.9385）
14,569,709 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    373,582,282 円　　　　（　    557,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 560.50 ＲＣ5F1B 2,891.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   600 ％   600 ％   671 ㎡     31.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロアー貸。地下１～地上２階店舗、３～５階事務所。機械式駐車場６４台。容積緩和対象。 ⑦有効率　  70.4 ％
の理由
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
558.87 
69.5 
388.44 
3,490 
1,355,656 		 10.0  13,556,560 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
465.34 
59.4 
276.55 
4,370 
1,208,524 		 10.0  12,085,240 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
466.92 
73.4 
342.93 
3,500 
1,200,255 		 6.0  7,201,530 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
466.92 
73.4 
342.93 
2,630 
901,906 		 4.0  3,607,624 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,891.89 
70.4 
2,036.71 

6,470,153 		 43,666,202 
0 
⑨年額支払賃料      6,470,153 円　×　12ヶ月　＝　      77,641,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,036.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        77,641,836 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　      15,360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,440,147 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,561,689 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        43,666,202 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         401,729 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      85,963,418 円　　　　（　       128,112 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,175,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,790,055 円  　　　       93,001,836　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,437,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,097,500 円  　　　　    835,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       835,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       835,000 円  　　　　    835,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,169,955 円　（　　　　　　        28,569 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 835,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 275,000 円／㎡　×　   2,891.89 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,269,000 円  
（　　　　　        76,407 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 85,963,418 円      
②総費用 19,169,955 円      
③純収益　①－② 66,793,463 円      
④建物等に帰属する純収益 51,269,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,524,463 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,569,709 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,713 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    373,582,282 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     557,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市岡東町６６５番１７
 1215000260946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
枚方 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 5-11 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　福田　俊介   TEL.
鑑定評価額 450,000,000 円  １㎡当たりの価格 670,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 460,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 枚方市岡東町６６５番１７
｢岡東町２１－１０｣		 ②地積
　(㎡)		 671  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,600)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,600)

1.5:1		 銀行

ＲＣ4F1B		 中高層店舗兼事務所
等が建ち並ぶ駅前の
商業地域		 北西16m市道、三方路 水道、ガス、下水 枚方市

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西     0 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中高層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       660 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 枚方市駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(100,600)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 銀行、店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、物件供給は少ないため稀少性があり、又、枚方市駅周
辺地区の再開発の期待性、また、景気の回復傾向もあいまって地価は強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 ５階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    697,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    551,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は枚方市を中心とする大阪東部圏域の各駅勢圏の駅前商業地域である。需要者の中心は、商業集積度
が高い駅前において、本店、支店等の営業拠点の設置や店舗展開を企画する法人等が中心である。枚方市駅周辺地区に
おける再開発の期待感から潜在的需要は多い。他方、供給が極めて少ないため、需要の中心となる価格帯は見い出し難
いが、５００㎡程度の土地であれば、希少性が高いと考察される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似地域等に存する取引事例から求めたものであり、市場の実態を反映した規範性の高い価
格である。収益価格は店舗兼事務所を想定して求めたが、試算過程に想定的要素を含むため、信頼性に劣る一面は否め
ず、得られた収益価格も賃料総額に限界があることから比準価格に比べ低位となった。以上より、本件では、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　枚方 5-5                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　  +9.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    534,000 円／㎡		 [107.1]
100		 100
[109.0]		 100
[ 84.6]		 [107.0]
100		 664,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    615,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、繁華性のある商業地
域で需要は強く、地価は上昇傾向だが、海外
経済の下振れや物価上昇の影響に注意が必要
。

駅前再開発事業の成果として、地域活性化し
つつあり、駅周辺の商業地需要が高まりつつ
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -2.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　 -10.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 枚方 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３０９

-42		 守口市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m府道、
南東5.5m、
角地
近商

(90,300)
b ９１６

-207		 枚方市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北東4m市道、
北西8m、
南東4.8m、
三方路
商業

(100,350)
c ９０７

-24		 枚方市

 更地


   
（　          ） 		 台形 北東16.3m市
道、中間画地
近商

(90,300)
d １１１５

-2		 高槻市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東16.5m市道、
中間画地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
400,789  		 100
[ 100.0]		 [ 104.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.8]
420,869 		 100
[  65.1]
646,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
692,000 
b (　           ) 
289,660  		 100
[ 100.0]		 [ 106.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
309,377 		 100
[  50.5]
612,628 
656,000 
c (　           ) 
398,496  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
409,543 		 100
[  62.7]
653,179 
699,000 
d (　           ) 
1,089,061  		 100
[ 100.0]		 [ 106.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,157,672 		 100
[ 172.8]
669,949 
717,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.80 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -0.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -35.0
画地　　　　  -0.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.48 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -15.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.70 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　+100.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    697,000 円／㎡]  



枚方 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

86,198,398 
19,193,427 
67,004,971 
51,637,400 
15,367,571 		 （　0.9385）
14,422,465 		 （  4.2 -  0.3 ）
3.9％  
⑧収益価格 　    369,806,795 円　　　　（　    551,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
枚方 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 560.50 ＲＣ5F1B 2,891.89
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   600 ％   600 ％   671 ㎡     31.0 m x   21.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の利用状況等を勘案し、ＲＣ造地下１階付５階建の店舗兼事務所を想定した。Ｂ１階～２階：店舗、３～５階：事務所 ⑦有効率　  70.4 ％
の理由		 同種不動産のレンタブル比を考慮して査定。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～ 1		 店舗
558.87 
69.5 
388.44 
3,500 
1,359,540 		 6.0  8,157,240 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
465.34 
59.4 
276.55 
4,290 
1,186,400 		 10.0  11,864,000 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
466.92 
73.4 
342.93 
3,620 
1,241,407 		 6.0  7,448,442 
0.0  0 

 3～ 5		 事務所
466.92 
73.4 
342.93 
2,420 
829,891 		 4.0  3,319,564 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,891.89 
70.4 
2,036.71 

6,277,020 		 37,428,374 
0 
⑨年額支払賃料      6,277,020 円　×　12ヶ月　＝　      75,324,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,036.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  64 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      15,360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため非計上。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        75,324,240 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　      15,360,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     4,841,412 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 85,842,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        37,428,374 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         355,570 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      86,198,398 円　　　　（　       128,463 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
枚方 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,205,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,720,527 円  　　　       90,684,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    3,437,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,148,500 円  　　　　    841,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       841,000 円  　　　　    841,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,193,427 円　（　　　　　　        28,604 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9385    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 841,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 277,000 円／㎡　×　   2,891.89 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0614     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0434 ×　 40 ％　＋　0.0572 ×  30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 51,637,400 円  
（　　　　　        76,956 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 86,198,398 円      
②総費用 19,193,427 円      
③純収益　①－② 67,004,971 円      
④建物等に帰属する純収益 51,637,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 15,367,571 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 14,422,465 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       21,494 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    369,806,795 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     551,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 枚方 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　枚方市岡東町６６５番１７
 1215000260946-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
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