令和7年1月14日　提出 枚方 -46　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -46 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　太田　善久   TEL.

鑑定評価額 15,300,000 円  １㎡当たりの価格 116,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月11日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 92,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月23日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市片鉾本町５７９番１０ ｢片鉾本町１－６｣ ②地積 　(㎡) 132   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,192) 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅のほか共同 住宅も見られる住宅 地域 北西4.8m市道 水道、ガス、下水 枚方市 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    20 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．８ ｍ市道 交通 施設 枚方市駅北東方 2.8km 法令 規制 １中専 (70,192) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅を中心とする住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅バス圏 の住宅地域であるものの、地価の底打ち感が見られ、地価水準は緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    116,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪本線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、 枚方市及び寝屋川市内の京阪沿線に居住する一次取得者が中心であり、外部からの転入は少ない。最寄り駅バス圏内の 住宅地域であるものの、地価の底打ち感が見られ、地価は緩やかな上昇傾向で推移している。地域における新築戸建住 宅の取引の中心は、敷地４０坪程度で３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は自己所有の戸建住宅地域として熟成している。民間の賃貸住宅は転勤のための一時賃貸が見られる程度で賃 貸市場は未成熟であることから、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法は、類似地域に存する信頼性の高い取 引事例を収集し、比準価格を試算したもので、その精度は高く説得力に富む。したがって、市場性を反映した実証的な 比準価格を採用し、前年標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       画地　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    115,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 本市は大阪府北東部のベッドタウンとして発 展し、昨今、人口は減少傾向であるものの、 世帯数は増加しており、需給動向は安定して いる。 地域要因に特段の変動はない。最寄り駅徒歩 圏外の選好性の弱い住宅地域であるため、需 給バランスに変化はなく、概ね横這い傾向で 推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　       その他　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％