令和7年1月14日　提出 枚方 -45　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -45 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　谷山　亘   TEL.

鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 183,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 145,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市船橋本町２丁目２１番５ ②地積 　(㎡) 92   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,200) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅の中 に店舗等も見られる 住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 樟葉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        90 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北６ｍ市道 交通 施設 樟葉駅南東方 1.5km 法令 規制 １中専 (70,200) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅地域として成熟しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅からやや距 離があるものの利便性等から一定の需要が認められ、地価は微増傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    183,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及び寝屋川市内の京阪本線沿線の住宅地域である。主たる需要者は、枚方市及び隣接市に居住す る一次・二次取得者層が中心である。最寄駅からは距離があるものの、利便性が良好な住宅地域であることから、一定 の需要が見られ、地価は微増傾向にて推移している。土地は１００㎡程度で１８００～１９００万円程度、新築戸建住 宅で３５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 小規模の一般住宅を中心とする住宅地域内にあり、主として自用目的の取引が中心となっており賃貸市場は未成熟であ る。また、対象地の立地、規模等を検討した結果、共同住宅地には不向きと判断し収益還元法は適用しなかった。自用 目的の取引が多いため、市場の実態を反映し規範性に優る比準価格を標準に、代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑 定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    225,000 円／㎡ [103.6] 100 100 [102.0] 100 [127.9] [102.0] 100 182,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    180,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高・金利上昇局面にあり、景況の不透明 さが増している。不動産市場は価格上昇傾向 が強まり実需の動向にも影響を注視すべき環 境にある。 対象標準地の価格に影響を及ぼす地域要因の 変動は特にない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +28.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％