別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
枚方 -44 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 -44 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 大久保 隆行   TEL.
鑑定評価額 10,100,000 円  1㎡当たりの価格 101,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月14日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
81,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
枚方市田口山2丁目2026番19
「田口山2-27-12」
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,188)

1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い住宅地域
南西4.7m市道 水道、ガス、下水 長尾

1.9km
(2)



①範囲 東    80 m、西    40 m、南    90 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北4.7
m市道
交通

施設
長尾駅西方

1.9km
法令

規制
1中専
(70,188)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅地域として概ね熟成しており、地域内に大きな変動要因は特段ない。また、地価水準について
は、その利便性から地域の選好性は弱く、需給関係に変化もないことから、安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           101,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、JR片町線及び京阪交野線沿線の住宅地域で、概ね枚方市及び寝屋川市を中心とする圏域。需要者は、
枚方市及び寝屋川市内のJR片町線及び京阪交野線沿線に居住する1次取得者が中心である。最寄駅まで距離のある、
選好性が弱い地域であり、需給関係に変化もないことから、地価は横這い傾向である。類似地域における新築戸建住宅
の取引の中心は、敷地30坪程度で3,000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
近隣地域は中小規模一般住宅が多い住宅地域であり、居住の快適性等を指標とした自用目的の取引が中心となっている
。比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する信頼性の高い取引事例から求めたもので、市場の実態を反映した実
証的な価格である。一方、貸家需要の想定が現実的ではない地域であることなどから、収益還元法の適用は断念した。
従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 枚方 -46                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        115,000 円/㎡
[100.9]
100
100
[101.0]
100
[117.2]
[103.0]
100
101,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          101,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
枚方市駅、樟葉駅周辺の利便性や住環境が良
好な住宅地域を中心に需要は引き続き堅調で
、当市全体の住宅地価の上昇率は緩やかな拡
大傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。最寄駅徒圏外
の選好性の弱い住宅地域であるが、需給関係
に大きな変化はなく安定的で、地価は概ね横
這い傾向である。

個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +16.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
0.0 %  %
3 試算価格算定内訳 枚方 -44 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 914

-14
枚方市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.7m市道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,188)
b 903

-15
枚方市

建付


  
(           ) 
長方形 北6m市道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,200)
c 914

-37
枚方市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北4.7m市道、
中間画地




準工

(70,200)
d 903

-213
枚方市

建付


  
(           ) 
不整形 北5.5m市道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,200)
e 908

-1
枚方市

建付


  
(           ) 
長方形 南西4m道路、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,160)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
89,659  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

88,428 
100
[  89.9]

98,363 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

101,000 
b (            
120,579  
100
[ 100.0]
[ 101.1]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

121,905 
100
[ 125.9]

96,827 

99,700 
c (            
83,641  
100
[ 100.0]
[ 100.5]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

84,059 
100
[  79.2]

106,135 

109,000 
d (            
91,634  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  95.0]

96,457 
100
[  96.0]

100,476 

103,000 
e (            
107,957  
100
[ 100.0]
[ 102.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 105.1]

104,773 
100
[ 108.1]

96,922 

99,800 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境     -11.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.16 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +2.0 環境     +21.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   -1.0 環境     -20.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近    0.0 環境      -3.0
画地      -5.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
+0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +6.0 環境      +2.0
画地      +5.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     101,000 円/㎡]  



枚方 -44 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
近隣地域は自己居住が前提の中小規模一般住宅地域であり、戸建賃貸市場が発達していない。また、その画地条
件から、経済合理的な規模の共同住宅の建築想定が困難であり、加えて、収益物件を建築する目的で更地を購入
しようとする需要者は殆どないため。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 枚方 -44 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  枚方市田口山二丁目2026番19
1215000353986-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 7 年地価公示)
令和7年1月15日 提出
枚方 -44 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
枚方 -44 大阪府 大阪第9 氏名  不動産鑑定士 前田 陽子   TEL.
鑑定評価額 10,200,000 円  1㎡当たりの価格 102,000 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6)


[令和6年1月]
路線価又は倍率
81,000 円/㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
枚方市田口山2丁目2026番19
「田口山2-27-12」
②地積
 (㎡)
100  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1中専
(60,200)
準防

(その他)
高度地区2種


(70,188)

1:1
住宅

W2
中小規模一般住宅が
多い住宅地域
南西4.7m市道 水道、ガス、下水 長尾

1.9km
(2)



①範囲 東    80 m、西    40 m、南    90 m、北    50 m ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約     9.0 m、奥行 約    10.0 m、規模         100 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位北4.7m
市道
交通

施設
長尾駅西方

1.9km
法令

規制
1中専
(70,188)
準防 
高度地区2種
⑤地域要因の将
 来予測
中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当面現況にて推移していくものと予測する。長尾駅
から徒歩圏外にあって需要が限定的なため、地価水準も低廉に推移していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +3.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格           102,000 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、京阪沿線各駅からバス便のエリアに形成された中小規模一般住宅地域。需要者の中心は枚方市及び近隣
都市に居住する一次・二次取得者と考えられる。中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しているが、バス便
で利便性に劣ることから需要は限定的である。取引の中心は中古物件であるが、新築建売で総額3000万円台後半の
取引もみられる。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
当地域は駅からバス便の立地環境下にあって戸建住宅中心であり、自用目的の取引が支配的である。また小規模画地で
共同住宅の想定は投資採算性の観点から困難である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と
同じく田口山地区及びその周辺地区の取引事例を中心に採用しており、規範性が高い。よって本件評価にあたっては、
比準価格を中心に周辺の需給動向等を勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 枚方 -46                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路       0.0
交通・接近    0.0
環境       0.0
画地      +1.0
[前年代表標準地等の価格]
        115,000 円/㎡
[100.9]
100
100
[101.0]
100
[116.2]
[103.0]
100
102,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
          101,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
日銀による低金利政策の見直しが模索される
なか、我が国不動産市場の相対的な地政学的
安定性から投資資金の流入が続いている。


中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として
熟成しており、大きな変動要因は見当たらな
い。


個別的要因に変動はない。


行政       0.0
その他      0.0
地域要因の比較
街路         0.0
交通・接近     +1.0
環境       +15.0
行政         0.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
+1.0 %  %
3 試算価格算定内訳 枚方 -44 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 914

-10
枚方市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北西5.7m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種
(70,200)
b 914

-14
枚方市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東4.7m市道、
中間画地




1中専
高度地区2種
(70,188)
c 914

-213
枚方市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 北6.9m市道、
南5m、二方路




1中専
高度地区2種
(70,200)
d 914

-2
枚方市

建付


  
(           ) 
長方形 北東6.1m市道
、中間画地




1中専
高度地区2種
(70,200)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
81,060  
100
[ 100.0]
[ 101.4]
100
100
[  75.0]
100
[ 101.0]

108,508 
100
[ 103.0]

105,348 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +3.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 103.0]
     100

109,000 
b (            
89,659  
100
[ 100.0]
[ 100.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.0]

88,428 
100
[  96.0]

92,113 

94,900 
c (            
125,985  
100
[ 100.0]
[ 101.6]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.1]

120,642 
100
[ 103.0]

117,128 

121,000 
d (            
87,288  
100
[ 100.0]
[ 101.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 101.0]

87,288 
100
[  90.9]

96,026 

98,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +1.0 交通・接近   -1.0 環境      +3.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路       0.0 交通・接近   +1.0 環境      -5.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +1.0 環境       0.0
画地      +6.1 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
+0.08 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   -1.0 環境     -10.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:     102,000 円/㎡]  



枚方 -44 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
小規模画地で、共同住宅の想定は建築基準法上並びに建築コスト面より物理的・経済的に無理がある。また、小
規模戸建住宅の賃貸市場も未成熟である。
  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 枚方 -44 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  枚方市田口山二丁目2026番19
1215000353986-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考