令和7年1月15日　提出 枚方 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -24 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　草部　充範   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 47,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市尊延寺５丁目１３６６番１外 ｢尊延寺５－４－１１｣ ②地積 　(㎡) 689   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,160) 不整形 1:1 住宅 Ｗ1 中規模の農家住宅が 多い住宅地域 北東3.1m市道 水道、ガス、下水 津田 4.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   120 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       680 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 北東３．１ｍ市道 交通 施設 津田駅東方 4.5km 法令 規制 １中専 (70,160) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏外にある、中規模の集落的農家住宅が多い住宅地域。地域要因に特段の変化は見られない。需 要は限定的であり、地縁者間の取引が若干ある程度で引き続き弱い。地価は横這いと推察される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市及びその周辺市等の圏域で、ＪＲ片町線沿線の集落的な農家住宅地域と判定される。主たる需要 者は当地域の周辺地域在住の地縁関係者等であり、転勤等による流入は少ない。駅から徒歩圏外の農家住宅が多い地域 であることから、需要は限定的であり継続して弱く、地価は横這いと推察される。なお、当地域での中心価格帯は、近 隣地域周辺での取引数が少ないため見出し難いが、坪１５万円程度であると見込まれる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は集落的な農家住宅が多い住宅地域であり、居住の快適性等を求める自用目的の取引が中心となっている。比 準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する、信頼性の高い取引事例から求めた、市場実態を反映した実証的価格で ある。一方、貸家需要の想定は現実的ではなく、収益還元法の適用は断念した。従って、本件評価では比準価格を中心 に、類似の標準地との関連も検討しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +4.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     63,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.0] 100 [130.4] [100.0] 100 46,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市の人口は継続して減少傾向にある。ま た、高齢化率は継続的に増加傾向にある。住 宅地の取引価格は緩やかな上昇傾向にある。 駅から徒歩圏外にあって集落的な農家住宅の 多い住宅地域。需要は限定的である。地域要 因に変化は認められない。地価は横這い。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +23.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％