令和7年1月15日　提出 枚方 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -22 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　中村　隆宏   TEL.

鑑定評価額 38,300,000 円  １㎡当たりの価格 155,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月9日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市宮之阪３丁目６６７番２２ ｢宮之阪３－１９－１５｣ ②地積 　(㎡) 247   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) 準防 （その他） 高度地区2種 (70,180) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ傾斜地の住宅 地域 西4.5m市道 水道、ガス、下水 宮之阪 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４．５ｍ 市道 交通 施設 宮之阪駅南東方 300m 法令 規制 ２中専 (70,180) 準防  高度地区2種 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後もほぼ現状のまま推移するもの と予測する。駅、日用品店舗等への接近性も良好であり、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    155,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は京阪本線及び京阪交野線沿線の各駅勢圏で、概ね枚方市内に所在する中規模住宅地域である。需要 者は各駅勢圏に地縁性を有する一次取得者層が中心であり、同一需給圏外からの転入も一部認められる。需給動向は、 宮之阪駅から徒歩圏にある閑静な住宅地域であり、需要は安定している。需要の中心となる価格帯は周辺地域での取引 は画地規模が様々であるが、２５０㎡程度の土地で概ね３８００万円程度と考察される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域であり、近隣地域及び周辺地域には賃貸マンション等の収益物 件はほとんど見られず、自用目的での取引が支配的な地域であることから、収益還元法は非適用とした。したがって、 本件においては、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地価格との検討を踏まえ、さらに現下の不動産市 況を考慮の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [110.1] [101.0] 100 155,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市では再開発事業により駅一体型複合施 設が開業しており、緩やかなインフレ環境の 中、賃金や株価の上昇等、経済全体への好循 環が期待される。 中規模一般住宅が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域 であるが、閑静な住宅地域であり、生活利便 施設等への接近性も良好なため、地価はやや 上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％