令和7年1月14日　提出 枚方 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -21 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　善本　かほり   TEL.

鑑定評価額 23,900,000 円  １㎡当たりの価格 185,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月5日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市西禁野２丁目１５０１番１６ ｢西禁野２－１９－１９｣ ②地積 　(㎡) 129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い区画整然とした 住宅地域 南4m市道 水道、ガス、下水 御殿山 750m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ市道 交通 施設 御殿山駅南方 750m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 　区画整然とした閑静な中小規模戸建住宅地域として熟成しており、当面概ね現状のまま推移していくと予測す る。住環境及び枚方市駅への利便性も良好で需要は増加している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は枚方市及び周辺市に存する中小規模の戸建住宅地域である。特に京阪本線の駅から徒歩圏の、街区や区 画が整った中小規模住宅地と価格牽連性が高い。主たる最終需要者層は大阪市中心部へ通勤する二次取得者である。こ れら主たる需要者は収益性よりも名声、住環境の良否や取引価格水準を重視して取引を行っていると認められる。　取 引水準は土地１３０㎡前後で２，４００万円程度であり、需要は増加している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自己所有の戸建住宅地域として熟成しており、上記市場の特性を踏まえ、収益還元法は適用しなかった。 対象標準地の鑑定評価額の決定にあたっては、主たる需要者が環境や名声、類似地域における取引価格の水準を重視す ることを踏まえて比準価格を標準とし、代表標準地からの比較、周辺類似地価公示標準地の価格動向及び単価と総額と の関連の検討などを行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [ 94.8] [104.0] 100 185,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当市では駅徒歩圏や名声の高い住宅地の需要 は依然多く、徒歩限界圏やバス圏の需要も東 部丘陵地域を除き安定的に増加している。 地域要因に変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.4 ％  ％