令和7年1月15日　提出 枚方 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -6 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　前田　陽子   TEL.

鑑定評価額 14,500,000 円  １㎡当たりの価格 141,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和6年12月18日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市星丘３丁目５２２番１８ ｢星丘３－１３－１０｣ ②地積 　(㎡) 103   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ住宅地域 南西4m私道 水道、ガス、下水 星ヶ丘 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       100 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北４ｍ私道 交通 施設 星ヶ丘駅南東方 300m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 星ヶ丘駅から徒歩圏内に形成された中小規模一般住宅地域として熟成している。比較的取引も活発で、当面地価 も堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    141,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、京阪交野線・本線の各駅から概ね徒歩圏に位置する中小規模戸建住宅地域である。主な需要者は枚方市 やその周辺都市に居住する一次・二次取得者と考えられる。星ヶ丘駅勢圏下の利便性が高い住宅地域で需要は安定して おり、取引も比較的活発である。新築建物込みで４０００万円台、中古物件で１０００万円台の取引が中心となってい る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当地域は鉄道駅から徒歩圏内に位置するものの、中小規模一般住宅が土地利用の中心となっており、自用目的の取引が 支配的である。このため比準価格を中心に調整を行った。比準価格は、標準地と同じ星丘地区の中小規模住宅地を事例 として採用しており、当地域の地価水準を示すもので規範性が高い。本件評価にあたっては、比準価格を中心に周辺の 需給動向等を勘案の上、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [123.2] [103.0] 100 141,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    136,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 日銀による低金利政策の見直しが模索される なか、我が国不動産市場の相対的な地政学的 安定性から投資資金の流入が続いている。 星ヶ丘駅徒歩圏内の住宅地域として熟成して おり、大きな変動要因は見当たらない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％