令和7年1月15日　提出 枚方 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   枚方 -5 大阪府 大阪第９ 氏名  不動産鑑定士　草部　充範   TEL.

鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 150,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 枚方市渚栄町１６５０番３７ ｢渚栄町１２－１９｣ ②地積 　(㎡) 202   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) （その他） 高度地区1種 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 御殿山 950m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    50 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 御殿山駅北東方 950m 法令 規制 １低専 (50,100) 高度地区1種 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から徒歩圏内の中規模一般住宅が多い、区画整然とした住宅地域として熟成している。当地域内に特段の 要因変動は認められない。需要は底堅い。地価はやや上昇傾向、この傾向が継続することが推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    150,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、枚方市と寝屋川市を主とする京阪沿線各駅から徒歩圏内エリアに形成された住宅地域と判定される。需 要の中心は枚方市や周辺市域等に居住するエンドユーザーであり、一部で転入も見られる。当地域は中規模の一般住宅 からなる区画整然とした街並みであり、居住環境は比較的良好なことから、需要は底堅い。地価はやや上昇傾向。中心 価格帯は、新築の戸建住宅の取引では規模２００㎡程度で５，０００万円台前半程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は駅から徒歩圏内エリアに存する戸建住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。比準価格は、同一需給 圏内の類似地域等に存する信頼度の高い事例から試算した、市場実態が反映された実証的な価格である。一方で、賃貸 需要は乏しく収益性は期待できず、収益還元法の適用は断念した。よって、市場性が反映された比準価格を標準に、代 表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　枚方 -23                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    166,000 円／㎡ [104.8] 100 100 [103.0] 100 [117.6] [104.0] 100 149,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    148,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 枚方市の人口は継続して減少傾向にある。ま た、高齢化率は継続的に増加傾向にある。住 宅地の取引価格は緩やかな上昇傾向にある。 駅から徒歩圏内の住宅地域。良好な住環境か ら需要は底堅い。地域要因の変動は認められ ない。地価はやや上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.4 ％  ％