令和7年1月15日　提出 守口 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   守口 -14 大阪府 大阪第３ 氏名  不動産鑑定士　中田　浩章   TEL.

鑑定評価額 8,610,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 115,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 守口市大日町４丁目１７０番３ ｢大日町４－３３－１２｣ ②地積 　(㎡) 57   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (70,200) 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模住宅に店舗併 用住宅等が見られる 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 大日 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    10 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   6.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        60 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない。 街 路 基準方位　北６ｍ市 道 交通 施設 大日駅北方 900m 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、小規模住宅に、店舗併用住宅等が見られる住宅地域であり、地域要因に特別の変動が認められない ので、当面は現状の住環境を維持しつつ推移すると予測する。地価は、上昇傾向と予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、守口市の駅徒歩圏に位置する住宅地域である。需要者の中心は、守口市の居住者であるが、周辺からの 転入需要もある。駅徒歩圏内であり、需要は堅調である。土地は、８５㎡程度で２９００万円程度、新築の戸建物件は ４８００万円程度が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、取引事例が少なく、広範囲の類似地域において、取引事例を収集した。周辺には、共同住宅等の収益物件 も認められる。対象は、画地規模が小さく、共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。中小規模戸建住宅 の多い地域であり、自用目的の取引が中心である。したがって、本件では、比準価格を標準とし、代表標準地との検討 を踏まえ、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　守口 -13                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    135,000 円／㎡ [104.4] 100 100 [100.0] 100 [ 93.1] [100.0] 100 151,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    142,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 守口市においては、人口は、微減傾向。世帯 数は、微増傾向にある。新設住宅着工戸数は 、減少で推移している。 価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は、 認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.3 ％  ％