別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
貝塚 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
貝塚 5-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　中井　英司   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 69,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 貝塚市麻生中１０５６番４
 ②地積
　(㎡)		 1,485  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 府道沿いに物販店、
飲食店等が多い路線
商業地域		 北西11m府道 水道、ガス、下水 東貝塚

880m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.5 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ府道 交通

施設		 東貝塚駅南方

880m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 路線商業地域で店舗等の入れ替わり等が見られるが地域要因に大きな影響を与える変化はなく、当面は現状を維
持すると予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     69,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね南泉州地域を中心とする路線商業地域。需要者は全国展開の飲食業や小売業を営む事業者が中心とな
る。周辺では、店舗の入れ替わりが時々見られるものの路線商業地域としての需給関係は相対的に安定している。取引
価格には立地条件による少しの差異で幅が見られ、中心となる価格は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域では賃貸店舗が見られるものの、建物の規模・構造等ほか契約内容でも個別性が強く、地域の標準的な賃料水
準や経費率の把握は困難であることから、収益価格の規範性は劣るものと判断する。以上から、比準価格を標準とし収
益価格は参考にとどめ、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 69,500 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少及び高齢化率の上昇が継続してい
る。市内の宅地需要は堅調傾向からやや弱含
み傾向。


大きく目立つ店舗の退出・転入は見られず、
繁華性に大きな変化はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 貝塚 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０２

-106		 泉南郡熊取町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東22m国道、
中間画地
近商

(90,300)
b ７０３

-119		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m府道、
西3m、北2m、
三方路
近商

(90,300)
c ７０６

-111		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m府道、
中間画地
準工

(60,200)
d ７０５

-5		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西24m国道、
中間画地
準工

(60,200)
e ７０１

-17		 泉南郡熊取町

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 東9m府道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
70,803  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
70,803 		 100
[ 101.5]
69,757 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
69,800 
b (　           ) 
75,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
72,806 		 100
[ 104.1]
69,939 
69,900 
c (　           ) 
71,273  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
78,400 		 100
[ 112.3]
69,813 
69,800 
d (　           ) 
91,973  		 100
[ 115.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,696 		 100
[ 115.3]
69,988 
70,000 
e (　           ) 
80,123  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
82,601 		 100
[ 118.3]
69,823 
69,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 隣地買収

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     69,900 円／㎡]  



貝塚 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,590,488 
2,328,800 
9,261,688 
5,763,120 
3,498,568 		 （　0.9465）
3,311,395 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     68,987,396 円　　　　（　     46,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
貝塚 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,485 ㎡     31.7 m x   44.5 m  前面道路：府道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗を想定（敷地内に平面駐車場） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,030 
1,015,000 		 7.0  7,105,000 
3.0  3,045,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,015,000 		 7,105,000 
3,045,000 
⑨年額支払賃料      1,015,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,180,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,180,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,218,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,962,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,105,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,945 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,045,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         564,543 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,590,488 円　　　　（　         7,805 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
貝塚 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 244,200 円  　　　　     81,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 365,400 円  　　　       12,180,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      864,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      691,900 円  　　　　     81,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        81,400 円  　　　　     81,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,328,800 円　（　　　　　　         1,568 円／㎡）　　（経費率　　  20.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 81,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,763,120 円  
（　　　　　         3,881 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,590,488 円      
②総費用 2,328,800 円      
③純収益　①－② 9,261,688 円      
④建物等に帰属する純収益 5,763,120 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,498,568 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,311,395 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     68,987,396 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 貝塚 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　貝塚市麻生中１０５６番４
 1202010028924-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
貝塚 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
貝塚 5-3 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　雅人   TEL.
鑑定評価額 104,000,000 円  １㎡当たりの価格 70,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 貝塚市麻生中１０５６番４
 ②地積
　(㎡)		 1,485  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ1		 府道沿いに物販店、
飲食店等が多い路線
商業地域		 北西11m府道 水道、ガス、下水 東貝塚

880m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   130 ｍ、南    50 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 沿道型店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.5 ｍ、奥行　約　　  45.0 ｍ、規模　　     1,450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １１ｍ府道 交通

施設		 東貝塚駅南方

880m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当地域は、幹線道路沿いに各種店舗が多く立地する路線商業地域として熟成しており、特に大きな地域変動要因
は認められず、今後も現状の環境を維持していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 沿道型店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     70,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、貝塚市及びその周辺市町を中心とするやや広い圏域で、そのうちの商業地域。特に幹線道路沿いの路線
商業地域が中心である。需要者は沿道型店舗の立地を目的とする法人や個人事業者が中心となっている。当地域は府道
沿いに各種店舗が立地する路線商業地域であり、自動車交通量はやや少ないものの、景気回復基調の下で需要は概ね堅
調で、地価も若干の上昇傾向となっている。取引規模はまちまちであり、需要の中心価格帯は見いだしにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して得られたもので、市場実態を反映した説得力のある試算価格である。収
益価格は不動産の収益性に着目したもので理論的であるが、当地域の様な路線商業地域では自己使用目的の取引が殆ど
であり、不動産の賃貸経営や投資採算性に着目した収益価格は相当低位に求められた。よって市場実態を反映した比準
価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討をも踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊取 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　   0.0
交通・接近　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     77,400 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.2]		 [100.0]
100		 70,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     69,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調であり、貝塚市の不
動産市場も一部で回復傾向にあるが、利便性
の劣る地域では低迷が続いている。


府道沿いの路線商業地域であり、自動車交通
量はやや少ないものの需要は概ね堅調である
。地価も若干の上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　   0.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 貝塚 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０３

-117		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西6m市道、
南西3.6m、
角地
近商

(90,300)
b ７０３

-119		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ整形 南18m府道、
西3m、北2m、
三方路
近商

(90,300)
c ７０５

-5		 貝塚市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西24m国道、
中間画地
準工

(60,200)
d ７０６

-111		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東12m府道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,300  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
70,054 		 100
[ 102.2]
68,546 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
68,500 
b (　           ) 
75,615  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
72,806 		 100
[ 104.1]
69,939 
69,900 
c (　           ) 
91,973  		 100
[ 115.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
80,696 		 100
[ 110.2]
73,227 
73,200 
d (　           ) 
71,273  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
78,400 		 100
[ 111.3]
70,440 
70,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 隣地買収

 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     70,200 円／㎡]  



貝塚 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,419,200 
2,288,400 
9,130,800 
5,579,040 
3,551,760 		 （　0.9465）
3,361,741 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     70,036,271 円　　　　（　     47,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
貝塚 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 500.00 Ｓ1 500.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,485 ㎡     31.7 m x   44.5 m  前面道路：府道     　  11.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建店舗（一棟貸しを想定） ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 店舗一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
500.00 
100.0 
500.00 
2,000 
1,000,000 		 7.0  7,000,000 
3.0  3,000,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
500.00 
100.0 
500.00 

1,000,000 		 7,000,000 
3,000,000 
⑨年額支払賃料      1,000,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,000,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,000,000 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,200,000 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,800,000 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         7,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          63,000 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,000,000 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         556,200 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,419,200 円　　　　（　         7,690 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
貝塚 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 236,400 円  　　　　     78,800,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 360,000 円  　　　       12,000,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      864,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      669,800 円  　　　　     78,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        78,800 円  　　　　     78,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,288,400 円　（　　　　　　         1,541 円／㎡）　　（経費率　　  20.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 78,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     500.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0708     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,579,040 円  
（　　　　　         3,757 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,419,200 円      
②総費用 2,288,400 円      
③純収益　①－② 9,130,800 円      
④建物等に帰属する純収益 5,579,040 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,551,760 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,361,741 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,264 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     70,036,271 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 貝塚 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　貝塚市麻生中１０５６番４
 1202010028924-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考