別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
貝塚 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
貝塚 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　中井　英司   TEL.
鑑定評価額 60,500,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年12月25日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 貝塚市近木町１４８８番外
｢近木町２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 409  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中層の店舗ビル、商
業施設等が多い駅前
商業地域		 南東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 貝塚

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 貝塚駅西方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 周辺では少しずつ開発が進められているが長期にわたるものと思われ、当面は概ね現状で推移するものと予測す
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    116,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね貝塚市及び周辺市町の駅前商業地域。需要者は泉州南部に営業拠点を置く事業者が中心となる。周辺
では若干の開発等はあるものの、熟成した駅前商業地域であり、今のところ需給関係に目立った大きな変化は見られな
い。取引価格には幅が見られ、中心となる価格は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺には店舗や事務所が見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低めに試算された。
本件では取引の実態を反映した実際の取引に基づく比準価格に説得力があると判断し、比準価格を標準として収益価格
は参考にとどめ、不動産市場の動向を勘案しつつ単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した
。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　貝塚（府） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    147,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口の減少及び高齢化率の上昇が継続してい
る。市内の宅地需要は堅調傾向からやや弱含
み傾向。


貝塚駅前の商業地は潜在的な需要が継続して
おり、地価は強含みにある。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 貝塚 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０４

-122		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東40m国道、
北東4m、
南西4m、
三方路
準工

(60,200)
b ７１１

-4		 泉佐野市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東3.8m市道
、中間画地
近商
地区計画等
(90,240)
c ７０９

-118		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西19.7m市
道、
北西3.7m、
角地
近商

(90,300)
d ７０４

-119		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21m府道、
東7.4m、
北東3.2m、
北西4m、
四方路
近商

(80,300)
e ７０５

-120		 泉佐野市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6.5m市道
、南西2m、
角地
商業

(100,390)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,541  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
111,457 		 100
[  79.9]
139,496 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
100,553  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
101,357 		 100
[  72.8]
139,227 
148,000 
c (　           ) 
121,012  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
115,250 		 100
[  82.4]
139,867 
148,000 
d (　           ) 
165,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
159,455 		 100
[ 114.7]
139,019 
147,000 
e (　           ) 
194,759  		 100
[ 120.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.9]
178,547 		 100
[ 127.9]
139,599 
148,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　 -14.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -10.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 買進み

 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -9.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



貝塚 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,525,527 
5,928,002 
24,597,525 
22,209,000 
2,388,525 		 （　0.9497）
2,268,382 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     47,257,958 円　　　　（　    116,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
貝塚 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 ＲＣ7 1,611.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   409 ㎡     17.7 m x   22.2 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階、２階は店舗、３～７階は事務所を想定（各用途とも分割可）。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 同種・同規模の建物の標準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
149.06 
72.3 
107.84 
2,330 
251,267 		 7.0  1,758,869 
3.0  753,801 

 2～ 2		 店舗
251.54 
93.0 
233.81 
1,750 
409,168 		 7.0  2,864,176 
3.0  1,227,504 

 3～ 6		 事務所
251.54 
93.0 
233.81 
1,510 
353,053 		 7.0  2,471,371 
3.0  1,059,159 

 7～ 7		 事務所
204.98 
91.4 
187.25 
1,510 
282,748 		 7.0  1,979,236 
3.0  848,244 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,611.74 
90.8 
1,464.14 

2,355,395 		 16,487,765 
7,066,185 
⑨年額支払賃料      2,355,395 円　×　12ヶ月　＝　      28,264,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,464.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,032,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,264,740 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       4,032,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,229,674 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,067,066 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,487,765 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         148,390 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,066,185 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,310,071 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,525,527 円　　　　（　        74,635 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
貝塚 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 990,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 968,902 円  　　　       32,296,740　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      504,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,805,000 円  　　　　    330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,928,002 円　（　　　　　　        14,494 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,611.74 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,209,000 円  
（　　　　　        54,301 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,525,527 円      
②総費用 5,928,002 円      
③純収益　①－② 24,597,525 円      
④建物等に帰属する純収益 22,209,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,388,525 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,268,382 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,546 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     47,257,958 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     116,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 貝塚 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　貝塚市近木町１４８８番
 1202000221840-0000
2 　貝塚市近木町１４８８番１
 1202000221841-0000
3 　貝塚市近木町１４８８番６
 1202000221846-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 7 年地価公示）
令和7年1月15日　提出
貝塚 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
貝塚 5-1 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.
鑑定評価額 60,500,000 円  １㎡当たりの価格 148,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和6年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 貝塚市近木町１４８８番外
｢近木町２－３｣		 ②地積
　(㎡)		 409  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ6		 中層の店舗ビル、商
業施設等が多い駅前
商業地域		 南東12m市道、三方路 水道、ガス、下水 貝塚

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西     0 ｍ、南     0 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １２ｍ市道 交通

施設		 貝塚駅西方

90m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル、商業施設等が多い駅前商業地域として熟成しており、今後とも概ね現状で推移すると予測され
る。インバウンドは回復基調でコロナ前の状態に戻りつつあり、地価もやや強含みで推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    148,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    118,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は南海本線及びＪＲ阪和線沿線の泉州一円における商業地域である。主たる需要者は店舗・事務所としての
利用を目的とする地元事業者等が中心であり、圏外からの需要者は少ない。不動産の需給関係に大きな変化は認められ
ないが、インバウンド需要はコロナ前の水準に回復しつつあり、また駅に近接する立地条件のよさから、地価は強含み
で推移している。商業地の取引が少なく、取引価格に幅があるため、中心価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、繁華性等が近隣地域と類似する取引事例から求められており、取引実態を反映し規範性に優れている。一
方、収益価格は、最有効使用の店舗・事務所ビルを想定して試算されているが、やや低位に求められた。これは地価水
準に比べ家賃水準が低いことに起因している。よって、ここでは市場性を反映し説得性に優れる比準価格を標準とし、
収益価格は参考に留め、周辺の地価公示標準地価格との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　      
交通・接近　      
環境　　　　      
画地　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    145,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　貝塚 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    147,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 インバウンド需要は回復基調にあり、駅周辺
の好立地の地域では不動産需給動向は強含み
である。他の商業地では変化はなく、需給動
向に変化はない。

駅前商業地であり完全に熟成し、地域要因は
安定している。インバウンド需要も回復基調
にあり、駅に近接する立地条件から、地価は
強含みである。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％ +0.7 ％
３　試算価格算定内訳 貝塚 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ７０９

-118		 貝塚市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西19.7m市
道、
北西3.7m、
角地
近商

(90,300)
b ７０４

-119		 泉佐野市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21m府道、
東7.4m、
北東3.2m、
北西4m、
四方路
近商

(80,300)
c ７０８

-7		 貝塚市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西16.4m府
道、
南西5.9m、
南東1m、
三方路
近商

(100,300)
d ６０７

-6		 岸和田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東9m府道、
北東1.3m、
角地
近商

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
121,012  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
115,250 		 100
[  82.4]
139,867 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
148,000 
b (　           ) 
165,970  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.0]
159,455 		 100
[ 110.8]
143,912 
153,000 
c (　     90,268) 
90,268  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
92,204 		 100
[  66.5]
138,653 
147,000 
d (　           ) 
127,535  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
127,535 		 100
[  89.4]
142,657 
151,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +12.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    148,000 円／㎡]  



貝塚 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

30,740,184 
5,961,869 
24,778,315 
22,343,600 
2,434,715 		 （　0.9497）
2,312,249 		 （  5.1 -  0.3 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     48,171,854 円　　　　（　    118,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
貝塚 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 350.00 ＲＣ7 1,611.74
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   409 ㎡     17.7 m x   22.2 m  前面道路：市道     　  12.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １、２階は店舗、３～７階は事務所を想定（分割貸し可能）。付置義務を超える駐車場台数は敷地外確保とし、実費精算とした。 ⑦有効率　  90.8 ％
の理由		 同種・同規模の建物としては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
149.06 
72.3 
107.84 
2,500 
269,600 		 7.0  1,887,200 
3.0  808,800 

 2～ 2		 店舗
251.54 
93.0 
233.81 
1,800 
420,858 		 7.0  2,946,006 
3.0  1,262,574 

 3～ 6		 事務所
251.54 
93.0 
233.81 
1,500 
350,715 		 7.0  2,455,005 
3.0  1,052,145 

 7～ 7		 事務所
204.98 
91.4 
187.25 
1,500 
280,875 		 7.0  1,966,125 
3.0  842,625 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,611.74 
90.8 
1,464.14 

2,374,193 		 16,619,351 
7,122,579 
⑨年額支払賃料      2,374,193 円　×　12ヶ月　＝　      28,490,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,464.14 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　  28 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,032,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されるため計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        28,490,316 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　       4,032,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　     3,252,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 29,270,084 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        16,619,351 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,574 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,122,579 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,320,526 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      30,740,184 円　　　　（　        75,159 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　          円/㎡

　月額支払賃料
（　          円/㎡）


　基準階     F     B
b
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
貝塚 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 996,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 975,669 円  　　　       32,522,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      504,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,822,000 円  　　　　    332,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       332,000 円  　　　　    332,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,961,869 円　（　　　　　　        14,577 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.1 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.3 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9497    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 332,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,611.74 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0673     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0637 ×  35 ％　＋ 0.0952 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 22,343,600 円  
（　　　　　        54,630 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 30,740,184 円      
②総費用 5,961,869 円      
③純収益　①－② 24,778,315 円      
④建物等に帰属する純収益 22,343,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,434,715 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,312,249 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     48,171,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     118,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 貝塚 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　貝塚市近木町１４８８番
 1202000221840-0000
2 　貝塚市近木町１４８８番１
 1202000221841-0000
3 　貝塚市近木町１４８８番６
 1202000221846-0000
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備考