令和7年1月15日　提出 貝塚 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -15 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 13,900,000 円  １㎡当たりの価格 19,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市三ケ山７１０番１外 ②地積 　(㎡) 708   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.2:1 住宅 Ｗ1 中規模以上の農家住 宅が多い既成住宅地 域 北東5.3m市道 水道 水間観音 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 土砂災害警戒区域（土石流） に指定されている 街 路 ５．３ｍ市道 交通 施設 水間観音駅北東方 1.4km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模以上の農家住宅が多い市街化調整区域内の既成住宅地域であり，地域要因の変化はなく、今後も変化は予 測されない。土砂災害警戒区域に指定され、需要も少なく、地価は継続して下落傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、貝塚市を中心とする大阪府南部の市街化調整区域内の集落型住宅地域。需要者は同一需給圏に地縁性を 有する個人が中心で、外部からの需要はほぼ見られない。古くからの農家住宅が多く、地域要因の変動はなく、また土 砂災害警戒区域に指定されており、不動産需要は少なく、地価は長期的下落傾向にある。市街化調整区域であり取引が 少ないこと、市場が閉鎖的で個別性が強いことから、取引の中心となる地価水準、取引規模の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市街化調整区域内に農家住宅地域であり、アパート等の賃貸物件はなく、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格の算 定を断念した。一方、取引が少ないため、取引事例は広範囲から収集し、採用事例は格差がやや大きくなったが、対象 標準地と代替競争関係にあり、規範性のある事例を収集し得た。以上により、市場性を反映し説得性に優れており、代 表標準地との均衡も得ている比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　泉佐野 -11                 　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,200 円／㎡ [ 98.1] 100 100 [100.0] 100 [106.5] [100.0] 100 19,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率が大阪府平均を上回り 、市経済は停滞気味である。市域に大きな変 化はなく、一部を除き地価は安定した推移を 見せている。 山手の農家住宅が多い住宅地域であり、地域 要因の変化はない。調整区域で土砂災害警戒 区域に指定され、需要は弱く、地価は長期的 下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.0 ％  ％