令和7年1月15日　提出 貝塚 -4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   貝塚 -4 大阪府 大阪第７ 氏名  不動産鑑定士　伊与　忠司   TEL.

鑑定評価額 9,630,000 円  １㎡当たりの価格 68,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月10日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 55,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 貝塚市澤９９７番２２ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,188) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の多 い区画整然とした住 宅地域 東4.7m市道 水道、ガス、下水 二色浜 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    15 ｍ、南    60 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       140 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 二色浜駅北西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,188) ⑤地域要因の将 　来予測 駅からはやや離れるが、中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地として熟成しており、地域要因の変化はなく、 今後も現状を維持すると予測される。よって、地価も概ね横ばいで推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     68,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね貝塚市及び周辺市の南海本線沿線の住宅地域。需要者の中心は貝塚市居住者が主体であり、同一需給 圏外からの転入者は少ない。周辺では、目立った大規模開発等はなく、また熟成した住宅団地が形成されており地域要 因の変動もなく、住宅の需給関係は相対的に安定している。土地は１４０㎡で９００万円～１０００万円程度で取引さ れるものと判断される。また、新築物件の取引はあまり見当たらず、中古物件あるいは更地の取引がほとんどである。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模の戸建住宅地域であり、画地規模が小さく収益物件の想定は非現実的であり、収益還元法の適用は断念した。比 準価格について再検討すると、これは豊富な取引事例から試算されたものであり市場実態を反映しており、自用目的で の取引が中心の近隣地域のような住宅地域では説得性に優れている。さらに、代表標準地との価格検討でも十分に均衡 を得ており適正・妥当と判断されることから、比準価格をそのまま採用して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　貝塚 -8                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     89,700 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [132.5] [102.0] 100 68,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     68,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少率、高齢化率が大阪府平均を上回り 、市経済は停滞気味である。市域に大きな変 化はなく、一部を除き地価は安定した推移を 見せている。 中規模住宅の多い既成住宅地域で地域要因の 変化はない。駅接近には劣るが、居住環境は 閑静であり、地価もほぼ横ばい状況である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +12.0 環境　　　　　　 +16.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％