令和7年1月15日　提出 高槻 -43　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高槻 -43 大阪府 大阪第１１ 氏名  不動産鑑定士　山際　智裕   TEL.

鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 277,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和7年1月1日 (4)鑑定評価日 令和7年1月7日 (6) 路 線 価 [令和6年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和7年1月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高槻市八丁西町４２１番６ ｢八丁西町５－１５｣ ②地積 　(㎡) 118   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２住居 (60,200) 準防 （その他） (70,188) 1:2 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い利便性の良い住 宅地域 南4.7m市道 水道、ガス、下水 高槻 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.5 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北４．７ ｍ市道 交通 施設 高槻駅北東方 700m 法令 規制 ２住居 (70,188) 準防  ⑤地域要因の将 　来予測 駅徒歩圏内の利便性が高い住宅地域であり、大規模公園の設置、街路の整備が良好な住環境の形成に寄与してお り、需要は堅調である、今後も地価は上昇基調で推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    277,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね高槻市内におけるＪＲ東海道本線および阪急京都線沿線の徒歩圏の住宅地域である。需要者の中心 は特に利便性を重視する中高所得のエンドユーザーである。ＪＲ高槻駅および阪急高槻市駅双方の徒歩圏に位置し、近 年は徒歩圏域に大規模な公園が整備されたこともあり、根強い需要が認められる地域である。需要の中心となる価格帯 は、土地１２０㎡で３，３００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中小規模一般住宅が多く見られる住宅地域であり、周辺地域を含めてアパート、マンション等の収益物件 も若干見られるものの、自己利用目的が支配的で、賃貸市場は未成熟と判断されることから、取引事例比較法のみを適 用する。従って、市場性を反映した比準価格を中心として、代表標準地及び前年標準地価格との検討を踏まえ、上記の とおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高槻 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 画地　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    211,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [ 80.8] [104.0] 100 276,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    260,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微減、高齢化率は大阪府全体よりやや 高いが、利便性の高さから市内中心部の価格 上昇は顕著で、値頃感のある外縁部にも波及 している。 ＪＲ高槻駅・阪急高槻市駅両駅徒歩圏である ことに加え、近隣に公園が整備されたことか らさらに需要が強まり、地価は明確な上昇傾 向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 -20.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.5 ％  ％